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Le régime de la communauté universelle (La lettre du Notaire N°80)

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Le régime de la communauté universelle (La lettre du Notaire N°80) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

A chacun sa conception du couple. Pour mettre tous ses biens en commun, la solution est de se marier sous le régime de communauté universelle.

En quoi consiste le régime matrimonial de communauté universelle ?

Avec ce régime, adopté par contrat de mariage, les époux ne conservent aucun bien en propre. Les bien acquis ou les économies réalisées avant le mariage, les biens reçus par donation ou héritage… tout entre dans la communauté et leur appartient à tous les deux.

Au décès, le conjoint survivant est donc propriétaire tous les biens ?

Oui, à condition qu’une clause d’attribution intégrale ait été insérée dans le contrat de mariage, ce qui est très généralement le cas. Ce régime est alors très protecteur pour le conjoint survivant et lui facilite les démarches lors du décès.
Toutefois, si le couple a des enfants communs, ce choix ne leur est pas favorable. D’abord, parce qu’ils n’hériteront qu’au deuxième décès. Ensuite, parce qu’ils ne bénéficieront que d’une seule fois des abattements fiscaux entre parents et enfants. Il est possible de corriger ces effets, par exemple en procédant à des donations-partages. Une réflexion approfondie devra être menée avec l’aide du notaire.

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Immobilier : faut-il avoir peur de la préemption (La lettre du Notaire N°79)

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Immobilier : faut-il avoir peur de la préemption (La lettre du Notaire N°79) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Lorsqu’il achète un bien immobilier, l’acquéreur peut se voir supplanté par un autre acteur, du fait des droits de préemption qui s’exercent.

DIA, DPU… qu’est ce qui se cache derrière ces sigles ?

Le DPU, droit de préemption urbain, a été institué dans les années 1980 pour permettre aux collectivités locales de réaliser certains projets (aménagement, création
d’équipements…) en achetant en priorité un bien situé dans certaines zones définies par le plan local d’urbanisme. Ce droit vise les immeubles entiers, les terrains, les maisons… Quand le DPU est « renforcé », il peut cibler des appartements dans des copropriétés, a n de créer des logements sociaux. Pour savoir si le bien que vous vendez ou achetez est concerné, il faut vous procurer un certificat d’urbanisme en mairie.
Les communes (ou les établissements publics territoriaux qui les représentent) sont informées des ventes en cours par le biais d’une DIA, ou déclaration d’intention d’aliéner, un document qui leur est transmis par le notaire dans le cadre de la préparation des dossiers de vente immobilière. C’est une formalité cruciale car son omission peut aboutir à l’annulation de la vente.

Que se passe-t-il quand la commune exerce son droit de préemption ?

La commune destinataire de la DIA dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Lorsqu’elle décide de préempter – une décision qu’elle doit motiver -, elle peut le faire au prix fixé par le vendeur, auquel cas la vente se conclut à ces conditions. Si elle propose un prix inférieur, le vendeur peut l’accepter, ou demander à ce que le prix soit fixé judiciairement, ou encore renoncer à la vente. L’exercice du droit de préemption est assez marginal : en 2006, un rapport a établi que 0,6 % des DIA donnaient lieu à préemption. Reste que ces dossiers donnent souvent lieu à un contentieux.

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Couples pacsés : sans testament, pas d’héritage (La lettre du Notaire N°78)

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Couples pacsés : sans testament, pas d'héritage (La lettre du Notaire N°78) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

En France, 4 % des couples sont liés par un pacs. Cette forme d’union de plus en plus prisée est moins protectrice que le mariage, c’est pourquoi les notaires insistent sur l’importance de rédiger un testament.

Les notaires incitent souvent les partenaires pacsés à faire un testament. Pour quelle raison ?

Lorsqu’ils préparent une convention de pacs ou à l’occasion d’un achat immobilier, les notaires évoquent très souvent avec les couples la question de leur protection en cas de décès. Comme les époux, les partenaires liés par un pacs sont exonérés de droits de succession (alors que les concubins doivent s’acquitter
de droits à hauteur de 60 %). Mais pour bénéficier de cet avantage, encore faut-il hériter ! Or les partenaires liés par un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre, à la différence des époux. Pour que le survivant hérite, il faut qu’il soit désigné dans un testament.

Que se passe-t-il, en cas de décès, si aucun testament n’a été rédigé ?

La réponse est simple : le conjoint n’hérite de rien. Il bénéficie seulement d’une protection concernant le logement ; ainsi il peut bénéficier du transfert du contrat de location s’il était au nom de son conjoint, ou se maintenir dans les lieux pendant un an à compter du décès si le logement appartenait à son conjoint.
En pareil cas, de grandes difficultés peuvent survenir. Un exemple : Cécile et Sébastien ont acheté leur maison en indivision. Au décès de Cécile, son partenaire se retrouve en indivision avec la fille de Cécile, née d’une précédente union. Il devra racheter sa part, si cela est possible. Autre cas, Benoît et Géraldine, sans enfants, sont pacsés et vivent dans un appartement acquis par Benoît avant leur rencontre. Benoît décède brutalement. Le logement revient à ses héritiers légaux, ses parents et son frère. La famille serait prête à laisser l’appartement à la compagne de Benoît, mais cela serait considéré comme une donation, taxée à 60 % entre non-parents… Alors qu’un simple testa- ment aurait permis à Géraldine de recueillir l’appartement sans régler aucun droit.

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