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Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023.

Un marché en repli

Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023). La détérioration de l’état des volumes est à relier directement au contexte inflationniste et à la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt, mais également à la fin d’un âge d’or où tous les paramètres concourraient à une euphorie qui appelait par elle-même à la fin inéluctable de ce cycle. Les notaires notent par ailleurs que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti.
D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminueraient de 1 % sur un an. La baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %). En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix : les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France à l’horizon du mois de juillet 2023. Par ailleurs, le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer (-4,8 % pour les appartements et -3,2 % pour les maisons en juillet). Il s’éloignerait du mouvement observé de 2013 à 2015 avec ses baisses annuelles de l’ordre de 1 à 3 %. Mais il resterait moins rapide que lors de la crise des subprimes où les baisses annuelles de prix avaient ponctuellement avoisiné 10 % en 2009. Dans Paris, le prix au m² ressort à 10 310 € au 1er trimestre 2023. La baisse, jusqu’à présent limitée à 2 %, passerait à 5 % sur un an en juillet 2023 pour un prix de 10 090 €. La prolongation de la tendance baissière pourrait conduire à basculer en dessous des 10 000 € le m² dans le courant du 3e trimestre 2023.
L’ajustement annoncé des prix, conséquence logique et mécanique de la chute des volumes, arrive à grand pas mais de manière disparate sur le territoire, certaines zones profitant encore de leur attractivité naturelle, à l’instar du littoral. Mais la période des prix haussiers, dopés à des taux anormalement bas, est bel et bien révolue. Le marché doit encore trouver sa nouvelle dynamique, la hausse brutale des taux ayant refroidi les acquéreurs et écarté les primo-accédants dont les niveaux de revenus ne suffisent plus aujourd’hui à entrevoir un achat. Le panel des acquéreurs potentiels a été largement remanié par un recours au crédit de plus en plus complexe et des arbitrages en défaveur de l’acquisition immobilière au regard du reste à vivre des Français. Parallèlement, les notaires constatent partout un retour de la négociation classique corrélée à une augmentation mécanique des délais de vente par une posture d’attente des acquéreurs. Le marché, après avoir profité largement aux vendeurs, se retourne. Il ne pourra se débloquer que lorsque les vendeurs accepteront de baisser leur prix, ce qui, au regard des hausses des dernières années, n’a pour le moment rien de rédhibitoire. Néanmoins, notons tout de même que ces baisses de prix et de volumes ne seront pas sans conséquences au niveau local sur la perception des droits de mutation à titre onéreux, dans un contexte déjà délicat des Finances publiques.

Le crédit – Données Banque de France – Résultats à fin mai 2023

Le recours quasi-systématique à des taux immobiliers fixes non révisables continue de sécuriser les emprunteurs français ainsi que les créances et les gages des banques de réseau nationales.
La production mensuelle de crédits à l’habitat atteint 12,1Mds € en mai :En mai, le flux CVS des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établit à 12,1 Mds€, un montant comparable à ceux observés ces derniers mois (12,2 Mds€ en février et mars, 12,6 en avril). La production de crédit se situe ainsi toujours à un niveau supérieur à celui qui prévalait avant la période de taux exceptionnellement bas et de volumes de production très élevés. Le taux de croissance annuel des encours de crédit à l’habitat ralentit logiquement, et ressort à +3,7 % en mai 2023 (après +4,1 % en avril) tout en restant supérieur à celui de nos voisins européens. Le taux effectif au sens étroit -TESE-, c’est-à-dire hors frais et assurances, ressort quant à lui à 3,08 % en moyenne en mai pour les nouveaux crédits hors renégociations, en hausse de 16 points de base par rapport au mois précédent, mais toujours en retrait par rapport aux taux moyens pratiqués dans les autres grands pays de la zone euro.

Retour des acquéreurs étrangers non-résidents en 2022

Après avoir atteint son plus haut niveau en 2015 à 2 %, la part des acquéreurs étrangers non-résidents en France métropolitaine n’a presque cessé de diminuer jusqu’en 2020. Après cette année marquée par le début de la crise sanitaire, elle se stabilise à 1,3 % en 2021. L’année 2022 marque le retour des acquéreurs étrangers non-résidents, qui totalisent 1,8 % des transactions de logements anciens1. Ce constat se confirme au 1er trimestre 2023 avec une proportion équivalente.
Cette hausse se ressent sur l’ensemble du territoire, mais elle est d’autant plus importante en Provence-Alpes-Côte d’Azur où la part des acquéreurs étrangers non-résidents passe de 3 % en 2021 à 3,8 % en 2022. Cette part y reste cependant bien plus faible qu’en 2015, où elle atteignait 5,2 %. La Nouvelle Aquitaine, l’Occitanie et la Bourgogne – Franche-Comté connaissent également une hausse significative de la part des achats des étrangers non-résidents, qui y représentent de 2 à 2,4 % en 2022 (soit environ +0,5 point sur un an). En Bretagne, dans les Hauts-de-France, le Centre – Val de Loire et les Pays de la Loire, les étrangers non-résidents rassemblent moins de 1 % des acquisitions.
La Creuse, les Alpes-Maritimes et les Ardennes font partie des départements les plus prisés par les acquéreurs étrangers non-résidents en 2022. Si la Creuse conserve la première place au classement, avec 8 % des transactions au sein du département, c’est celui où la part des acquéreurs étrangers non-résidents a le plus diminué, en particulier entre 2019 et 2021, passant de 11 à 7 %. Dans les Alpes-Maritimes, la part des acquéreurs étrangers non-résidents est stable à 7 % par rapport à 2019. En revanche, la part des achats effectués par des étrangers non-résidents dans les Ardennes n’a cessé d’augmenter, passant de 4 % en 2019 à 7 % en 2022. On peut noter qu’il y a dix ans, ils y représentaient seulement 2 % des achats. En Île-de-France, la part des acquéreurs étrangers non-résidents atteint son plus haut niveau sur les dix dernières années, à 1,2 % en 2022 et jusqu’à 1,6 % au 1er trimestre 2023. Ils sont néanmoins peu représentés en dehors de la Capitale. Après avoir oscillé autour de 2,3 % entre 2019 et 2021, la part des acquéreurs étrangers non-résidents à Paris atteint en 2022 son plus haut niveau sur les dix dernières années à 3,4 % (soit +1,2 point sur un an). Sur le début de l’année 2023, la hausse de la part des étrangers non-résidents à Paris se confirme : ils représentent 4,2 % des acquéreurs au 1er trimestre 2023.

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Le volume de ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois atteint 1130000 transactions à fin mai 2021, un niveau record depuis 2000. Ce volume est d’autant plus remarquable que même s’il intègre le report des ventes non réalisées lors du premier confinement, il traduit avant tout le dynamisme du marché immobilier sur toute cette période.

Changement de morphologie du marché immobilier en 2021

La tendance soulignée le trimestre précédent se confirme encore: si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. Certains biens qui répondaient alors à une demande essentiellement locale trouvent désormais preneur auprès d’un panel plus large d’utilisateurs. On observe ainsi des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes.

Ce constat a d’abord été ressenti spécifiquement pour les maisons anciennes autour de la capitale, les Parisiens ayant témoigné une tendance marquée à partir vers des petites villes, essentiellement situées dans des départements limitrophes. Fait nouveau, les chiffres des bases immobilières notariales révèlent une tendance similaire en maisons anciennes dans d’autres métropoles: ainsi, autour de la métropole lyonnaise, et dès le deuxième semestre 2020, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3500 habitants situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes, aussi sans doute financièrement plus accessibles. Cette envie de verdure, corroborée par l’essor impromptu du travail à distance, semble traduire une volonté de « déconnexion connectée ».

Cette même analyse des bases immobilières notariales, réalisée autour de Toulouse, traduit une progression semblable, pour Toulouse intra-muros ainsi que pour la métropole toulousaine, vers des villes de moins de 3500 habitants, même si les Haut-Garonnais quittent peu leur département.

Ces mouvements demeurent raisonnables, même s’ils sont tangibles. Ce qui semble être un début de généralisation à l’échelle des métropoles françaises trouve écho dans le fait qu’au second semestre 2020, les Français ont eu une plus grande propension à quitter leur département d’origine qu’au second trimestre 2019. Le nombre de « départs » a progressé de 13 % malgré un nombre de transactions à fin 2019 supérieur à celui de fin 2020 (1067000 transactions contre 1 024 000 transactions).

Une incidence sur les prix inégale

Au 1er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec + 1,4 % par rapport au 4e trimestre 2020 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après + 2,4 % au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse des prix décélère également: + 5,9 %, après + 6,4 %. Cela est principalement dû à un ralentissement sur le marché des appartements: +5% sur un an contre +6,3% au 4e trimestre 2020. En maisons, la hausse est similaire à celle enregistrée le trimestre précédent: + 6,6 % sur un an contre + 6,5 % au 4e trimestre 2020. Les projections issues des avant-contrats en France métropolitaine prévoient, pour fin août 2021, une hausse des prix des appartements sur un an légèrement supérieure à celle enregistrée au 1er trimestre 2021 (+ 5,5 % à fin août 2021). Le dynamisme déjà constaté sur le marché des maisons se confirmerait, avec une accélération importante de la hausse des prix à fin août 2021 à +8,9%.

Mais ces tendances nationales ne sont pas révélatrices de la totalité de la réalité constatée dans l’évolution du marché et de l’effet de balancier enclenché. La hausse continue et prononcée du prix des maisons confirme l’attrait vers un besoin renforcé d’espace, notamment des résidents des grandes métropoles. Mais ceux-ci exportent avec eux leur pouvoir d’achat immobilier, qui ne correspond pas forcément à celui des utilisateurs locaux. Cela déséquilibre à la hausse ces marchés, générant des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés.

Les taux toujours en soutien

Malgré quelques fluctuations, les taux restent toujours bas; le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat atteint un nouveau point bas à 1,15 % en avril 2021 et contribue ainsi à soutenir le dynamisme des volumes des transactions.

Les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)3 semblent conforter
les profils emprunteurs sur des paramètres relevant davantage de la bonne pratique bancaire déjà en place que de mesures coercitives.

Une augmentation des taux ne casserait pas le dynamisme du marché: les emprunteurs sont en effet conscients qu’ils sont actuellement exceptionnellement bas; aucun indicateur ne suggère de hausse brutale, de sorte qu’une augmentation raisonnable des taux ne modifierait pas, de façon importante, l’effort de trésorerie des acquéreurs emprunteurs.
Le moral des Français ne dément pas cette envie d’investir et rebondit enfin après une année chaotique, bien qu’encore en dessous de sa moyenne de longue période4. Les Français jugent désormais moins nécessaire d’épargner, ce qui pourra les inciter à orienter leurs dépenses vers leur bien-être et un meilleur cadre de vie.
Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics ont, dans l’immobilier comme ailleurs, permis d’éviter l’effet panique. Le moral ainsi préservé et les économies réalisées lors des confinements ont permis à de nombreux Français de se lancer dans un nouvel achat immobilier.

Mais la crise sanitaire a-t-elle redistribué les cartes? Ou les tendances récemment amorcées modifieront- elles durablement la consommation que nous faisons de l’immobilier ? La pierre a toujours gardé une place de choix dans le cœur des Français. Mais aujourd’hui, elle n’apparaît plus comme pierre investissement, coffre-fort-sécurité ou rendement, mais bien comme pierre qualité de vie, signe d’une évolution, peut-être passagère, des consciences.

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Toute fin 2020, la forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée, corrélée aux paramètres lui conférant une inertie jusqu’ici sécurisante. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent. En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?

Résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers

Les dernières analyses de volumes, France entière1, affichent, depuis la seconde moitié de l’année passée, des résultats quelque peu erratiques, oscillant, d’un mois à l’autre, autour du million de transactions. Mais depuis fin octobre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau ce seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre 2020, à 1020000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national; comme nous l’avions indiqué il y a quelques semaines, le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions. Les établissements bancaires, en dépit d’un mode de fonctionnement dégradé (comme partout ailleurs) et bien que fortement mobilisés par le prêt garanti par l’État (PGE), ont continué à jouer leur rôle « solvabilisateur », comme le confirme une production toujours soutenue des nouveaux crédits à l’habitat, dont le taux de croissance performe à +5,5 % en octobre 2020, avec des renégociations de prêts immobiliers en léger repli. Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée, d’abord, par des taux à un niveau toujours très bas et en diminution continue depuis juillet 2020 grâce à l’action de la Banque centrale européenne (BCE). Ils sont aujourd’hui très proches de leur plancher historique. Fait nouveau qui entretient la robustesse du marché, les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celui-ci a décidé, le 17 décembre 2020, d’ajustements moins restrictifs quant à l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants. Ce premier constat rassure: un fléchissement des volumes de si légère amplitude, après plusieurs semaines d’arrêt quasi-total de l’activité économique en général – et immobilière en particulier – entre mars et mai 2020, est un moindre mal. Néanmoins, la dynamique est plus complexe qu’il n’y paraît, tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 %, est important. Ainsi, à l’échelle du territoire, les volumes ont certes tenu, mais de manière très différenciée. En Île-de-France, cette contre-performance des volumes impacte déjà les prix : ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). Les indicateurs avancés des avant-contrats confirment cette tendance pour Paris intra-muros. Les prix, sur une année, auront ainsi moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013.

En 2021, vers un déplacement du marché ?

Si l’on avait coutume d’écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément. La crise sanitaire et le premier confinement ont nécessairement conduit à une prise de conscience collective en milieu urbain, plus marquée encore sur le marché parisien: trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport… Autant de facteurs qui ont mené notamment les Franciliens en direction des routes normandes, perchoises ou bourguignonnes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en Grande couronne, et plus généralement les urbains vers des contrées plus vertes. S’ajoute à cela, le développement quasi- immédiat et massif du télétravail : avec un employeur désormais plus ouvert à ce mode de fonctionnement, le salarié, plus à même de s’organiser différemment, privilégie un confort de vie familiale « au vert » avec deux lieux de vie (l’un proche de son lieu de travail en présentiel et l’autre pour son cadre familial). Ainsi, lorsque le volume des transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le marché parisien. Les prix suivent la même zone de perturbation et la hausse s’atténue au 3e trimestre 2020 en Île-de-France (+0,5 % par rapport au 2e trimestre). Paris constate le même ralentissement, avec une progression annuelle de +6,9 % au 3e trimestre (après +8 % au 1er trimestre). Les négociations sur les biens sont plus longues, plus tendues à Paris, tandis que le marché de Grande couronne ou de province est plus fluide et plus accessible. C’est ainsi que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 dans l’Yonne (27 %/+9 points), dans l’Eure (22 % +6 points) ou dans l’Orne (21 % +6 points), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.Il a souvent été affirmé qu’une baisse du marché parisien était annonciatrice d’une baisse nationale du marché immobilier, mais la crise sanitaire rend aujourd’hui cette conclusion incertaine, notamment au regard de la résistance, en volume, du marché immobilier en province. Il ne s’agirait donc pas d’un renversement de marché mais plutôt d’un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace. Un changement parfois alimenté par la recherche d’un double cadre de vie. Prise de conscience collective ou simple accélérateur d’un changement de mode de vie décidé en amont de la crise sanitaire, un mouvement de fond semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d’investisseurs ou d’utilisateurs en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris.

Avant-contrats

D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 en France métropolitaine se poursuivrait jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020). En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de +3 % en maisons contre +2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de +1,5 % sur chacun des marchés. En Île-de-France, d’après les indicateurs issus des avant-contrats, dans la capitale, le prix au m2 culminerait en novembre 2020 autour de 10900 € avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m2 s’élèverait à environ 10700 € à Paris, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande couronne, avec respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021.

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Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020 !

Un marché qui évolue de manière incertaine

Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020! Dans l’ancien, le volume de transactions caracolait à +11 % pour l’année 2019 et affichait le même rythme de progression au 31 janvier 2020, pour atteindre 1 076 000 mutations avec des prix globalement orientés à la hausse, en Île-de- France comme en province. Au 4e trimestre 2019, l’augmentation s’accélérait même: +1,3 % par rapport au 3e trimestre 2019, après +1 % au 3e trimestre et +0,7 % au 2e trimestre. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également: +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, elle est plus marquée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+2,6 %). L’analyse des avant-contrats confirmait cette tendance.

Quel est l’état actuel du fonctionnement du marché immobilier ?

Les notaires ont suivi les instructions données par les pouvoirs publics. La quasi-totalité des offices sont toujours en capacité de recevoir des actes et ont mis en place des procédures permettant, autant que possible, de régulariser en l’absence physique des clients (et des collaborateurs, massivement en télétravail). Le système fonctionne, en mode dégradé certes, mais il fonctionne.
En tout état de cause, s’il est fonctionnel, il doit aussi faire face à la défaillance de plusieurs interlocuteurs nécessaires à la perfection d’un acte, qui cherchent encore à s’adapter à cette situation exceptionnelle. Gageons, à ce titre, que le dispositif tout récemment mis en œuvre « autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire » (décret n° 2020-395 du 3 avril 2020) contribuera à améliorer la situation, en rendant désormais possible la régularisation de certains actes à distance comme les ventes en l’état futur d’achèvement, les donations, les prêts hypothécaires, le consentement à adoption…

Les scenarii possibles

La capacité de rebond du marché immobilier dépendra donc essentiellement des scenarii de reprise suite à cette crise tout à fait inédite. Soit l’épisode que nous traversons demeure relativement contenu dans le temps et dans son ampleur :
La France et l’Europe mettent en œuvre les moyens à même de gérer l’importante dette publique qui en résultera (c’est d’ores et déjà la position affichée);
Le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire), une réponse médicale satisfaisante est apportée à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est ainsi neutralisée :
Le scénario de reprise de l’immobilier ne sera alors pas forcément celui du pire. La machine pourrait assez vite reprendre un rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique. Les paramètres immobiliers fondamentaux demeurant stables, tous autres éléments comparables par ailleurs, le marché subira vraisemblablement un effet de correction, à court terme, puis pourrait rebondir, car il demeure sain et non spéculatif, notamment face à la déroute des marchés financiers. Ces ajustements pourraient d’ail- leurs apporter quelque apaisement, dans les secteurs particulièrement tendus ces derniers mois/années.
Des effets de corrections géographiques ne sont pas à exclure: le recours massif au télétravail et la mise en œuvre corrélative de moyens de communication efficaces créent de nouveaux besoins. On note, à ce titre, que 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence pour rejoindre des lieux de confinement plus adaptés, plus grands et dotés d’espaces verts. Conjugué à l’accélération opportune du télétravail, certains citadins pourraient, à terme, opter pour un immobilier vert, de protection. Mais ces besoins sont décorrélés des circonstances macroéconomiques actuelles qui impacteront durablement l’économie française.
Soit le confinement se prolonge ou se réitère, et aucune réponse médicale n’est de nature à garantir l’absence d’un retour de pandémie : la crise prendrait alors une tout autre ampleur, provoquant un chômage important, une baisse des revenus des ménages, une croissance en berne. Mécaniquement, le volume de transactions puis les prix seraient en baisse significative, en « reflet » de la crise économique qui aurait alors succédé à la crise sanitaire. Face à ce scénario anxiogène, il est capital, en immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics mettent tout en œuvre pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. C’est la position officielle affichée au plus haut niveau de l’État. Cette prise en charge doit rassurer dans le contexte inédit que nous traversons.
Plus la crise sanitaire s’étalera dans le temps, plus l’économie sera mise à mal. Les fondamentaux positifs du marché immobilier seront donc mis à rude épreuve. Ils ne seront à même de limiter les inévitables effets de correction du marché que si la crise sanitaire ne retourne pas la situation économique sur le long terme.

Sur le marché des terrains à bâtir, les prix ont presque triplé entre 2000 et 2018

L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques. Entre 2000 et 2018, les prix des
logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 %. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50 %, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier. À ce titre, les évolutions économiques et démographiques ont naturellement influencé le marché du foncier. La disponibilité de terrains à bâtir s’est raréfiée en raison de la forte demande de logements en zone urbaine et les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme qui facilitent ou freinent la disponibilité de terrains à bâtir, les modifications dans la fiscalité foncière ou l’amélioration des conditions de financement depuis 10 ans sont autant d’éléments qui font du marché du foncier un marché en perpétuel mouvement.
Néanmoins, la crise immobilière de 2008 a marqué un tournant. En effet, depuis 2009, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Ils récupèrent progressivement des parts de marché en termes de volumes de ventes (31 % en 2018) au détriment du « rural » (18 % en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».

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