Fiscalité : délai supplémentaire pour déclarer vos biens immobiliers

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Fiscalité : délai supplémentaire pour déclarer vos biens immobiliers - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

En 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. En revanche, elle est toujours due sur résidences secondaires et les locaux vacants. C’est pourquoi, les propriétaires de biens immobiliers doivent les déclarer sur impots.gouv.fr, dans leur espace sécurisé « Gérer mes biens immobiliers ».

 

Nouvelle déclaration des biens immobiliers

Ils doivent notamment préciser qui occupe le bien et à quel titre (résidence principale, secondaire, local vacant, occupation à titre gratuite, location…). Initialement prévue au 30 juin 2023, la date limite de déclaration vient d’être prolongée par le Ministère des Finances au 10 Août 2023.

 

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Succession : récupération de l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)

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Succession : récupération de l'Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Succession : récupération de l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)

 

Qu’est-ce que l’ASPA ?

L’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) a pour objectif d’assurer un revenu minimum aux personnes retraitées disposant de peu de revenus. En 2006, elle a progressivement remplacé le minimum vieillesse, pour les nouveaux demandeurs.

 

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Vous devez avoir au moins 65 ans (62 ans en cas d’inaptitude au travail), des ressources mensuelles inférieures en 2023 à 961,08 euros (1 492,08 euros pour un couple) et résider de façon stable et régulière en France (plus de six mois ou 180 jours dans l’année).
Le montant de votre allocation est calculé de manière à atteindre avec vos autres ressources le plafond de l’ASPA (c’est-à-dire au maximum 961,08 euros pour une personne seule et 1 492,08 euros pour un couple en 2023).
Pour en bénéficier, il vous faut en faire la demande via le formulaire Cerfa S 5182c (https://www.lassuranceretraite.fr/portailinfo/files/live/sites/pub/files/PDF/demande-aspa.pdf)
Attention : vous devez signaler à votre caisse de retraite tout changement dans votre situation familiale et financière.

 

Quelles sont les modalités de la récupération de l’ASPA sur la succession ?

L’ASPA est récupérée au décès de son bénéficiaire sur la valeur nette de son patrimoine successoral (c’est-à-dire une fois toutes les dettes du défunt déduites), si celle-ci dépasse 39 000€.

Nouveauté : à compter du 1er septembre 2023, sachez que la récupération sur succession ne sera opérée que si l’actif net est supérieur à 100 000 euros en métropole et 150 000 euros dans les départements et régions d’outre-mer. (article L815-13 du Code de la sécurité sociale dans sa version applicable au 1er septembre 2023). Si l’actif successoral est supérieur au plafond de récupération, seule une partie des sommes allouées est récupérée, à hauteur de 7 732,41 euros pour une personne seule, et 10 344,80 euros pour un couple de bénéficiaires (plafonds pour 2023). Attention : ce montant est annuel, les montants récupérés seront donc fonction du nombre d’années durant lesquelles l’ASPA a été perçue par le défunt.

 

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Les notaires facilitent les démarches des français expatriés en Europe

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Les Français en Europe : les notaires facilitent vos démarches - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Quelle est la situation matrimoniale des expatriés ?

Les couples expatriés (= couple mixte ou couple français qui se marie à l’étranger) peuvent choisir librement la loi et leur régime matrimonial en établissant un contrat de mariage devant notaire.

À défaut de contrat de mariage, depuis le 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 du 24 juin 2016 prévoit que le régime matrimonial des époux dépend en principe de l’État de leur première résidence habituelle après le mariage (ou à défaut, de leur nationalité commune ou de l’État avec lequel les époux ont les liens les plus étroits).

Par ailleurs, de nombreux pays européens connaissent le partenariat civil (PACS). Depuis le 29 janvier 2019, le Règlement UE 2016/1104 du 24 juin 2016 permet aux partenaires de choisir, avant ou pendant leur partenariat, la loi applicable aux effets patrimoniaux de leur partenariat. Les expatriés peuvent opter pour le régime de pacs de l’État de leur résidence habituelle, celui de la nationalité d’un partenaire ou celui du lieu où le partenariat est conclu. Des Français expatriés à l’étranger peuvent donc choisir le pacte civil de solidarité français.

 

Quel est l’impact fiscal d’une expatriation ?

Les règles fiscales applicables à un expatrié dépendent du lieu de son domicile fiscal. Pour éviter une double domiciliation, la France a conclu des conventions bilatérales avec divers Etats dont la mise en œuvre est subordonnée à la preuve apportée par le contribuable que ses revenus sont imposables en tant que résident dans un autre État. Ces conventions prévoient plusieurs critères successifs permettant de déterminer la domiciliation tels que :

le lieu d’habitation où réside le contribuable et sa famille de manière durable; sa famille de manière durable
le centre des intérêts vitaux (= là où le contribuable a ses liens personnels et économiques) ;
la durée du séjour ;
la nationalité.

Exemple en matière d’impôt sur le revenu : si le domicile est situé hors de France, le contribuable est en principe uniquement imposable sur ses revenus de source française. En revanche, si ce domicile fiscal est en France, l’ensemble de vos revenus, quelle que soit leur origine, est imposable en France.

En ce qui concerne la transmission des biens à titre gratuit (succession ou donation), soit il existe une convention conclue entre la France et le pays étranger où vit l’expatrié visant à éviter les doubles impositions., soit l’article 750 ter du Code général des impôts dispose que les biens transmis sont imposables en France, sous réserve :
– que le donateur/défunt ait son domicile fiscal en France ;
– ou que les biens se trouvent en France, alors même que ni le donateur ou défunt, ni les donataires ou héritiers n’ont leur domicile fiscal en France ;
– ou que les donataires/héritiers/légataires aient été domiciliés en France pendant au moins 6 ans lors des 10 dernières années.

Toutefois, l’article 784 A du code général des impôts prévoit que « Le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France ».

C’est également le cas pour le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière : en l’absence de convention fiscale internationale, l’article 980 du CGI prévoit notamment que le montant des impôts acquitté hors de France, pour les bien situés hors de France, est imputable sur l’impôt exigible en France.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Il est recommandé de consulter un notaire avant tout projet d’expatriation afin d’anticiper au mieux les conséquences de ce choix de vie. Il pourra faire un bilan de la situation pour éviter au maximum les déconvenues. Il vérifiera l’existence de convention internationale bilatérale entre la France et le nouveau pays de résidence.

Une fois expatrié, il est toujours possible de contacter un notaire français pour obtenir des informations ou effectuer certaines démarches.

Par exemple, dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, la convention de divorce pourra lui être transmise pour qu’il l’enregistre.

Depuis le 21 novembre 2020, le notaire peut recevoir une procuration notariée avec comparution à distance, ce qui peut faciliter la signature des documents des expatriés, (notamment les donations pour lesquelles une procuration authentique est indispensable).

 

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Nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires de biens immobiliers bâtis

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Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires d’un bien immobilier bâti à usage d’habitation sont soumis à une nouvelle obligation de déclaration d’occupation de leurs logements. Cette obligation concerne aussi bien les particuliers que les entreprises. - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires d’un bien immobilier bâti à usage d’habitation sont soumis à une nouvelle obligation de déclaration d’occupation de leurs logements.
Cette obligation concerne aussi bien les particuliers que les entreprises.

 

En quoi consiste cette déclaration ?

La taxe d’habitation étant totalement supprimée pour les résidences principales à partir de 2023, cette nouvelle formalité oblige les contribuables à fournir des précisions à l’administration fiscale quant à la situation des logements dont ils sont propriétaires. Ces informations lui permettront de calculer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les locaux vacants (TLV), et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

La taxe sur les locaux vacants (TLV) est due si vous possédez un logement vacant depuis au moins un an, et que celui-ci se situe dans une zone tendue, soit :
Une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande de logements,
Une commune qui présente une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que la résidence principale.

La taxe d’habitation sur les logements vacants est due si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement à usage d’habitation vacant depuis plus de deux ans (au 1er janvier de l’année d’imposition), et situé dans une commune qui a décidé de mettre en place la THLV.

 

Quelles sont les informations qui doivent être fournies ?

L’administration fiscale exige notamment les informations suivantes :
les modalités d’occupation du local (à titre personnel, par des tiers) ;
la nature de l’occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, c’est-à-dire non meublé et non occupé);
l’identité des occupants (personne physique : nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance / personne morale : dénomination, SIREN) ;
la période d’occupation (ou de vacance) du ou des locaux dont ils sont propriétaires (début, fin de la période d’occupation) ;
Pour le cas particulier des locations saisonnières : le début de la période de location saisonnière et les modalités de gestion du bien (en direct ou via un gestionnaire), le SIREN du gestionnaire ou celui du propriétaire le cas échéant, l’éventuelle classification en meublé de tourisme.
le loyer mensuel hors charge (facultatif).

 

Quel est le délai pour faire cette déclaration ?

Cette déclaration doit impérativement être faite à l’administration fiscale au plus tard le 30 juin 2023 (inclus).
En cas d’erreur, d’omission ou d’insuffisance dans la déclaration, le contribuable s’expose à une amende forfaitaire d’un montant de 150 € (article 1770 terdecies du Code Général des Impôts).

 

Comment faire cette déclaration ?

La déclaration s’effectue en ligne, sur le site internet https://www.impots.gouv.fr/ dans votre espace Particulier onglet « Biens immobiliers ». Elle doit être effectuée pour chaque bien, séparément.

 

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La déclaration d’impôt et l’impôt sur la fortune (IFI)

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La déclaration d'impôt et l'impôt sur la fortune (IFI) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Chaque année, les contribuables résidant en France ou ayant des ressources financières de source française doivent déclarer leurs revenus auprès du service des impôts.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne modifie pas cette obligation . La déclaration permet à l’administration d’établir la situation du foyer fiscal et de calculer l’impôt dû. L’administration vérifie également si le contribuable doit acquitter un solde d’impôt sur le revenu en septembre 2022.

 

Comment faire sa déclaration d’impôt sur le revenu ?

La déclaration d’impôt est obligatoire pour tous les contribuables. La période déclarative des impôts a débuté le 7 avril 2022.

Certains contribuables bénéficient d’une déclaration automatique (papier ou en ligne) si leur déclaration préremplie comporte bien l’ensemble des revenus et des charges du foyer et en l’absence de changement de situation en 2021 (sauf naissance, adoption ou accueil d’un enfant mineur). Dans ce cas, le contribuable doit simplement vérifier les informations indiquées :
état civil ;
situation familiale ;
salaires ;
allocations.

Lorsque les informations sont correctes, le contribuable n’a rien à faire. En cas contraire, il doit modifier les éléments concernés en remplissant une déclaration en ligne ou papier.

 

Comment effectuer la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Le foyer fiscal de l’IFI peut être différent de celui de l’impôt sur le revenu. Par exemple, le patrimoine du concubin est pris en compte.

L’IFI concerne les personnes physiques qui possèdent un patrimoine immobilier d’une valeur nette imposable supérieure à 1 300 000 €. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. L’impôt est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier 2022. Le contribuable doit donc faire une déclaration estimative de ses biens (maison, appartement, terrains à bâtir, immeubles détenus indirectement via des parts de sociétés…). Certaines dettes sont déductibles, de même que le contribuable peut bénéficier, sous conditions, de réductions d’impôt.

Par ailleurs, certains biens profitent d’une exonération :
abattement de 30 % pour la résidence principale ;
exonération totale pour les biens affectés à l’activité professionnelle ;
exonération de 75 % pour les bois, forêts et parts de groupements forestiers ; Si ces biens peuvent être qualifiés d’actifs professionnels, ils sont intégralement exonérés d’IFI.
exonération de 75 % pour les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles qui ne peuvent être qualifiés d’actifs professionnels dans la limite d’une valeur de 101 987 €. Au-delà, l’exonération est de 50 %. L’exonération est totale s’il s’agit de biens professionnels.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Le notaire peut exercer une mission de « tiers de confiance » en matière d’impôt sur le revenu. Il s’engage à réceptionner et établir la liste des pièces justificatives du contribuable à l’appui des déductions, réductions ou crédits d’impôts dont celui-ci fait application dans sa déclaration de revenus.
Il assure la conservation de ces pièces sous format papier ou sous forme dématérialisée jusqu’à l’extinction du délai de reprise de l’administration fiscale.
Enfin, le notaire s’engage à les transmettre à l’administration fiscale sur sa demande.

 

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Don d’usage ou don manuel pour les étrennes de Noël ?

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De manière générale, le don, s’il est conséquent bien entendu, est qualifié de don manuel. Mais, s’il est fait à l’occasion d’un événement, le don manuel peut être, sous certaines conditions, qualifié de don d’usage. Cette requalification peut avoir des conséquences. - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Nombreux sont les français qui profitent de l’occasion des fêtes de fin d’année pour « gâter » leurs proches : enfants, petits-enfants ou encore amis…
De manière générale, le don, s’il est conséquent bien entendu, est qualifié de don manuel. Mais, s’il est fait à l’occasion d’un événement, le don manuel peut être, sous certaines conditions, qualifié de don d’usage. Cette requalification peut avoir des conséquences…

 

Qu’est-ce que le don manuel ?

Lorsqu’une personne transmet un bien matériel (un meuble ) ou non (liquidités) à une autre personne « de la main à la main », il s’agit d’un don manuel. Il porte donc sur des objets, des actions ou des sommes d’argent.

La personne qui reçoit le don doit en principe déclarer le don manuel au service des impôts à l’aide du formulaire cerfa 2735 ou formulaire cerfa 2734 selon le mode de paiement des droits de mutation ou via un formulaire en ligne disponible sur impots.gouv.fr. La déclaration permet d’obtenir une date certaine pour le don et de justifier de sa provenance.

Le don manuel fera l’objet de certains abattements intéressants, par exemple :
– 100 000 euros pour un don à un enfant, c’est un abattement général,
– 31 865 euros pour une donation d’une somme d’argent à un enfant (petit-enfant ou arrière-petit-enfant) de plus de 18 ans lorsque le donateur a moins de 80 ans, c’est un abattement supplémentaire

Ces différents abattements sont donc parfois cumulables.
Une fois l’abattement pratiqué sur le montant du don, le reste est taxable au droits de donation.
Les abattements se « rechargent », une fois épuisés, tous les quinze ans.

Sauf précision contraire dans un acte notarié, le don est effectué en avance sur la part d’héritage. Il réduit donc la part de l’héritier au jour de la succession .

Cependant, il est toujours possible de déroger au fait que le don est une avance sur la part successorale en précisant qu’il est hors part successorale. Mais cela doit être appréhendé avec prudence…

 

Qu’est-ce que le don d’usage ?

Le don d’usage est un cadeau donné à un proche à l’occasion de certains évènements. Il doit respecter 4 conditions :
– être fondé sur une tradition et être remis de la main à la main, • ne porter que sur des biens meubles (mobilier, voiture, espèces, etc.),
– être réalisé à l’occasion d’un événement particulier (Noël, anniversaire, fiançailles, mariage , naissance, etc.),
– ne pas excéder une certaine valeur qui doit être appréciée en fonction de l’état de fortune du donateur.

Le don d’usage ne donne lieu ni au paiement des droits de mutation ni à une déclaration.

La valeur du don dépend de la situation financière, du train de vie, du patrimoine et des habitudes du donateur. Il ne donne pas lieu au rapport à la succession.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Il est préférable de recourir à un notaire pour effectuer une donation. Le notaire conseille ses clients sur une éventuelle stratégie de transmission du patrimoine.. Le notaire s’assure que les règles juridiques qui encadrent la succession à venir ( quotité disponible et la réserve héréditaire ) sont respectées afin d’ éviter toute remise en cause ultérieure .

 

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Diagnostics immobiliers : ce qui va changer en juillet 2021

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Diagnostics immobiliers : ce qui change en juillet 2021 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Afin d’être plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été revu. Il n’est plus effectué sur la base des factures de consommation, mais sur toutes les caractéristiques du logement

 

Quelles sont les modifications apportées au DPE ?

Afin d’être plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été revu. Il n’est plus effectué sur la base des factures de consommation, mais sur toutes les caractéristiques du logement : chauffage, isolation, consommations auxiliaires, éclairages, localisation, etc. De plus, le DPE s’enrichit de nouvelles informations telles que le confort d’été, la ventilation ou les déperditions thermiques. Il indique également des recommandations afin de réduire ses consommations et émissions. D’ailleurs, le diagnostiqueur émet une estimation chiffrée des travaux jugés essentiels.

Par ailleurs, une nouvelle étiquette plus lisible a été mise en place. Elle prend en compte la consommation en énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre afin d’établir la classe du logement.

De plus, le DPE devient opposable. Ainsi, lorsqu’un acheteur ou un locataire constate des erreurs entre l’état réel du logement et les indications du DPE, il pour engager la responsabilité du vendeur,, le bailleur et du diagnostiqueur afin de demander un dédommagement équivalent au coût des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué, voire faire appel à la justice.

Les anciens DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent toutefois valables jusqu’au 31 décembre 2022. Quant à ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Quelles sont les nouvelles classes énergétiques ?

Classe A = moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
Classe B = de 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
Classe C = de 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
Classe D = de 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
Classe E = de 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
Classe F = de 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G Plus = de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Les seuils sont calculés en fonction de l’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise performance du logement donne sa classe énergétique.

Pour les immeubles avec chauffage collectif, une extrapolation sera effectuée depuis un DPE d’immeuble pour qualifier celui du logement. La demande de réalisation de DPE d’immeuble devrait augmenter afin de faciliter la réalisation des diagnostics pour les logements.

Les classes F et G situées en zone tendue , c’est-à-dire, les passoires énergétiques, ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation du loyer dans le cadre d’une location ou d’un renouvellement du bail.

 

Quelles sont les mesures à venir ?

A partir du 1er janvier 2022, une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement accompagnera l’étiquette performance énergétique et l’étiquette climat sur les annonces immobilières. De plus, les logements classés F et G devront faire l’objet d’un audit énergétique lors d’une mise en vente. Dès 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an ne pourront plus être mis en location.

A compter du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G, puis un logement classé F en 2028.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le notaire informe son client sur ses obligations, telles que la réalisation du DPE.. Le DPE peut avoir un impact important sur le prix de vente d’un bien et donc le choix du client et cela dès le stade de la promesse de vente. Par ailleurs, un notaire, peut parfaitement conseiller son client sur le respect des obligations environnementales

 

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Etudiants / Parents : les aides auxquelles ils peuvent prétendre

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Le monde de l’agriculture est sujet à des règles particulières. Il relève du régime de la mutualité sociale agricole (MSA) et des bénéfices agricoles. Juridiquement, l’activité agricole est de nature civile et dispose de sociétés qui lui sont propres. Chaque forme juridique a ses avantages et inconvénients selon son projet. Par ailleurs, la location des propriétés rurales ne peut se faire qu’à l’aide d’un bail rural, spécifique au monde agricole.

 

Quelles sont les aides mises en place pour les étudiants ?

La bourse sur critères sociaux (BCS), délivrée par le CROUS pour les étudiants de moins de 28 ans, accorde une exonération des droits universitaires et de sécurité sociale, ainsi que 10 mensualités par an d’un montant annuel de 5 679 € maximum. Le montant dépend de la distance entre le domicile des parents et le lieu d’études, les revenus des parents et le nombre d’enfants à charge.

L’aide au mérite concerne les étudiants boursiers ayant obtenu la mention « très bien » au bac. Elle est d’un montant de 900 € divisé en 9 mensualités.

L’aide à la mobilité internationale de 400 € mensuelle, répartie sur 2 à 9 mois, par les établissements supérieurs, concerne les étudiants boursiers souhaitant partir à l’étranger dans le cadre de leur cursus. Quant à l’aide Erasmus, elle reprend le même principe pour des études ou un stage au sein de l’Espace Economique Européen et certains pays hors EEE. Son montant est compris entre 150 à 400 € par mois selon le projet.

Une aide de 1 000 € est accordée aux étudiants bousiers ayant une licence et souhaitant effectuer un Master 1 dans une autre région.

Enfin, les étudiants préparant un concours de la fonction publique peuvent prétendre à une aide annuelle de 2 000 € versée en deux fois. La plupart des aides se cumulent. Les étudiants peuvent percevoir une aide au logement selon leurs ressources et leur situation de famille. Par ailleurs, les villes, départements et régions accordent certaines aides.

 

Quelles sont les aides d’urgence ?

Les étudiants, de moins de 35 ans, en situation de rupture familiale peuvent obtenir une aide d’urgence auprès du CROUS. Cette aide prend deux formes :

ponctuelle en un seul versement d’un montant maximum de 2 571 €,
annuelle versée mensuellement pouvant atteindre 5 679 €.

L’aide annuelle a le même fonctionnement que la BCS.

A noter : Il existe le prêt étudiant garanti par l’Etat, sans caution ni conditions de ressources dont le montant est de 20 000 € maximum. Le remboursement peut être différé à la fin des études. Pour faire face à la crise sanitaire, les étudiants ont la possibilité de retirer, en vente à emporter, deux repas par jour à 1 € dans leur restaurant universitaire.

 

Existe-t-il des aides pour les étudiants ayant un enfant à charge ?

L’étudiant ayant un enfant à charge a le droit à la prestation d’accueil du jeune enfant (Paje) auprès de la Caf, au revenu de solidarité active (RSA) en tant que parent isolé et à l’allocation de soutien familial. Les étudiantes boursières qui reprennent leurs études à la suite d’une interruption pour maternité, peuvent bénéficier d’un complément de bourse de 30 € par mois pendant 9 mois et d’une année supplémentaire de bourse.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Les parents peuvent se renseigner auprès d’un notaire pour obtenir des informations sur les donations (somme d’argent, immobilier en pleine propriété ou en usufruit ), le marché de la location immobilière, sur les modalités précises à respecter pour donner congé au locataire pour loger leur enfant étudiant. Le notaire peut également conseiller les parents sur la meilleure option fiscale à choisir au regard de la situation de leur enfant concernant le rattachement ou le versement d’une pension durant le cursus scolaire.

 

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Monde agricole : sociétés spécifiques et bail rural

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Monde agricole : sociétés spécifiques et bail rural - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le monde de l’agriculture est sujet à des règles particulières. Il relève du régime de la mutualité sociale agricole (MSA) et des bénéfices agricoles. Juridiquement, l’activité agricole est de nature civile et dispose de sociétés qui lui sont propres. Chaque forme juridique a ses avantages et inconvénients selon son projet. Par ailleurs, la location des propriétés rurales ne peut se faire qu’à l’aide d’un bail rural, spécifique au monde agricole.

 

Quelles sont les sociétés agricoles ?

Le groupe foncier agricole (GFA) est une société foncière ayant pour objet la création ou la conservation d’un ou plusieurs domaines agricoles. Il permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l’exploitation.

Ensuite, il y a les sociétés d’exploitation qui ont pour objet la gestion et l’exploitation d’un domaine agricole ou la réalisation d’un travail en commun :
– Société civile d’exploitation agricole (SCEA),
– Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC),
– Exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL).

Ces sociétés civiles ont de nombreux points communs : démarches de création, apports, contrôle des structures, gérance simple ou multiple, imposition à l’impôt sur le revenu, option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Par contre, seules la SCEA et l’EARL acceptent des associés non exploitants. Leurs associés disposent d’un droit de vote et d’un droit aux bénéfices, proportionnel au nombre de parts. L’EARL peut être bénéficiaire du prêt à la place de l’agriculteur et peut n’avoir qu’un associé.

Les associés d’une SCEA ont une responsabilité indéfinie au prorata des parts sociales. Elle est limitée au montant des apports dans l’EARL et à 2 fois le capital social apporté dans le GAEC. Quant au GAEC, il profite de quelques spécificités :
– Agrément du Préfet,
– Obligation de participation au travail (tout comme les associés exploitants d’une EARL),
– Un associé = une voix,
– Principe de transparence si l’ensemble des activités de production agricole des associés se trouve dans le groupement.

 

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire de biens agricoles met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer (bail à ferme) ou d’un partage des récoltes (bail à métayage).

Bon à savoir : Un propriétaire, également associé d’une société d’exploitation, peut mettre ses terres à disposition de la société. Le bail est un acte sous seing privé ou un acte notarié, conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :
– bail de 18 ans ou plus,
– bail d’une durée minimale de 25 ans,
– bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.

A défaut de congé, le bail initial de 18 ans est renouvelé pour une durée de 9 ans, de façon automatique, par le seul effet de la loi. Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, suivant un classement des terres en différentes catégories. La révision du montant du fermage se fait tous les ans, en fonction de la variation de l’indice des fermages tel qu’il est défini par le ministre de l’Agriculture.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

La conclusion d’un bail rural de plus de 12 ans nécessite l’intervention d’un notaire. Le bail à long terme offre de nouveaux avantages au propriétaire comme au locataire. Les terres louées par bail à long terme bénéficient par exemple d’une fiscalité avantageuse lors de la transmission. Le recours à un notaire permet d’obtenir une rédaction personnalisée et une assistance afin de sécuriser l’opération, notamment lors de la rédaction des clauses. De plus, celui-ci se révèle être une aide précieuse dans le choix de la société agricole selon la situation de chacun et des enjeux.

 

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1er achat immobilier : compromis ou promesse de vente ?

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1er achat immobilier : compromis ou promesse de vente ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

L’achat d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : la conclusion d’un avant-contrat, puis, la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. L’avant-contrat prend généralement la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Il scelle l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la chose et le prix de vente. Ces deux avant-contrats ont de nombreux points communs, néanmoins, la question de l’engagement est différente pour l’acquéreur.

 

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien à l’acheteur à un prix déterminé. Le vendeur ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur ou renoncer à la vente pendant une période déterminée (généralement 2 ou 3 mois). Pendant cette même durée, l’acquéreur dispose d’une option : acheter ou non le bien. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, en général 10 % du prix de vente. Celle-ci reste acquise au propriétaire à titre de dédommagement en cas de renoncement. Par contre, elle est restituée à l’acheteur en cas de condition suspensive non réalisée. Une clause suspensive comprend une condition (un évènement) qui doit se réaliser pour conclure la vente, par exemple, l’obtention du financement.

Lorsque la vente se réalise, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente. L’acheteur profite d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement et récupérer son indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique . Les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente à un prix déterminé. Il vaut vente. Comme la promesse, le compromis s’accompagne du versement d’un éventuel dépôt de garantie (entre 5 % et 10 % du prix de vente), de conditions suspensives et d’un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. Lorsqu’une partie renonce à la vente, l’autre peut la contraindre par la voie judiciaire et en exigeant des dommages-intérêts.

Il est possible de prévoir une clause de dédit permettant à une partie de renoncer sans motif à la vente en contrepartie d’une certaine somme. Une clause pénale peut aussi être insérée afin de sanctionner une partie au paiement d’une certaine somme en cas de non-respect de ses engagements.

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la promesse de vente ?

La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur puisqu’elle n’engage que le vendeur. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat. Néanmoins, le renoncement entraîne un dédommagement : l’indemnité d’immobilisation.

A l’inverse, le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur. De plus, la promesse de vente engendre un coût d’enregistrement (125 €).

 

Quels sont les avantages et inconvénients du compromis de vente ?

La compromis de vente sécurise la vente puisqu’elle devient ferme et définitive dès sa signature et ne nécessite pas d’enregistrement. Il offre la possibilité de demander l’exécution forcée en justice et des dommages-intérêts.
L’inconvénient majeur est que le seul moyen de se désengager est la clause de dédit. De plus, il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien, surtout en présence d’un acquéreur insolvable. Or, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

 

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