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L’investissement locatif (Pinel, Duflot, Malraux)

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L'investissement locatif (Pinel, Duflot, Malraux) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

A plusieurs reprises, le législateur a instauré des régimes incitant les particuliers à investir dans l’acquisition de logements destinés à l’habitation principale des locataires. Ces régimes se sont succédés et parfois même, superposés. Depuis le 1er septembre 2014, un régime PINEL est venu remplacer le dispositif DUFLOT.

 

L’investissement immobilier en Loi PINEL (Immobilier neuf)

Il est ouvert aux personnes qui effectuaient une acquisition avant le 31 décembre 2017 d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement.

Le dispositif est applicable aux zones A, Abis et B1 (Voir le zonage du dispositif PINEL sur Notaviz). Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif est applicable aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. Les investisseurs des zones B2 et C (zones surtout périurbaines ou rurales) qui bénéficient d’un agrément ne peuvent désormais bénéficier du dispositif que s’ils ont déposé une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Sous certaines conditions, il ouvre droit à une baisse d’impôt égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’immeuble, retenu dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal par an et de 5500 € par m² de surface habitable, selon que l’acheteur s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les conditions relatives à la location : Pour y avoir droit, le futur propriétaire doit louer le bien pendant au moins 6 ans, à titre de résidence principale du locataire. Celui-ci peut être un descendant ou un ascendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Découvrez les plafonds mensuels de loyers au m²

Les ressources du locataire ainsi que le montant du loyer ne doivent pas dépasser certains plafonds qui dépendent de la situation géographique du logement. Découvrez les plafonds de ressources annuels des locataires en euros

Les caractéristiques liées au logement : Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition et être situé dans certaines zones du territoire marquées par un fort déséquilibre ente l’offre et la demande locative.

 

La loi CENSI-BOUVARD (Immobilier neuf)

Il s’adresse aux personnes qui ont acheté un logement neuf destiné à être loué meublé avant le 31 décembre 2018.

Le logement doit être situé dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées.

La baisse d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement. Le montant des investissements ouvrant droit à la baisse d’impôt est retenu dans la limite de 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements acquis.

Le bien doit être loué meublé et faire l’objet d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans.

Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation.

Note : le dispositif Censi-Bouvard à la différence du dispositif Pinel n’a pas été reconduit par le gouvernement.

 

La loi MALRAUX (Immobilier ancien)

Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants pour toute opération de restauration complète d’un immeuble, à condition d’être situé dans un certain secteur.

Logements concernés : Les logements nus situés, soit dans un secteur sauvegardé, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager « ZPPAUP », ou encore dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine « AVAP » et à usage d’habitation principale du locataire.

Lieu du logement : France métropolitaine et DOM

Durée de l’engagement : Le propriétaire doit s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimale de 9 ans.

Baisse d’impôt imputable directement (Plafond de 400 000 € / an de travaux pour 4 années consécutives) :
– 30 % pour les travaux effectués sur un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable « SPR » avec Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur approuvé « PSMV » (Anciens secteurs sauvegardés) et dans les Quartiers Anciens Dégradés « QAD ».
– 22 % pour les travaux qui sont réalisés sur un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable « SPR », avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé « PVAP », ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. (Anciennes ZPPAUP et AVAP).

Restrictions relatives au locataire : Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.

 

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Définition du patrimoine mobilier et immobilier

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Définition du patrimoine mobilier et immobilier - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Dans le langage courant, le patrimoine est l’héritage commun d’un groupe ou d’une collectivité, qui est transmis aux générations suivantes.

 

A quoi correspondent le patrimoine mobilier et le patrimoine immobilier ?

Du point de vue juridique, le patrimoine est constitué de l’ensemble des droits et obligations d’une personne juridique (physique ou morale). Cette notion est restreinte à une dimension essentiellement économique.
On distingue alors :
– les biens patrimoniaux : biens qui font partie du patrimoine de son titulaire comme les droits réels, personnels et intellectuels) ;
– les biens extra-patrimoniaux : biens qui sont relatifs à la personne même du titulaire du patrimoine, comme par exemple la vie, l’intégrité physique d’une personne, la santé, l’honneur, la dignité, la vie privée, l’image). Ces biens étant en dehors du patrimoine, on ne peut pas les transmettre ni les céder et ils ne sont pas évaluables en argent.

 

La fiscalité du patrimoine

En France, la fiscalité applicable au patrimoine est différente selon sa provenance :
– Pour le patrimoine lié aux revenus du patrimoine ou constitué par l’épargne sur le revenu du travail, on parle de taxe (foncière, de publicité foncière …) ou d’impôt (sur le revenu, sur la fortune, sur la plus-value…).
– Pour le patrimoine reçu par donation ou en héritage, on parle de taxation au titre des droits de mutation et de succession .
Et aujourd’hui, il est évident que tout un chacun recherche les solutions d’organisation de son patrimoine les mieux adaptées aux objectifs qu’il se fixe. Or, les sources et modes d’information étant tellement variés (journaux, télévision, internet…), il en est ressorti un besoin de conseil personnalisé.

 

Le rôle du notaire dans la gestion du patrimoine

Le notariat, pour répondre à cette nouvelle demande s’est donc doté d’une « Charte du notaire conseil patrimonial », qui lui offre l’occasion de manifester, de par sa formation, sa culture, son expérience, son éthique et sa compétence, les qualités d’indépendance et d’objectivité qui sont les siennes. C’est également un gage de sérieux et de sécurité pour le client.

Le notaire est, depuis fort longtemps, le mieux placé pour vous aider à organiser, à gérer, à transmettre et à optimiser votre patrimoine. En effet, c’est un interlocuteur privilégié, car il est à vos côtés tout au long de votre vie : pacs, mariage, divorce, acquisition, vente, échange, donation, succession…Il est le plus apte à vous conseiller, car sa vision (tant sur le plan patrimonial et fiscal que sur le plan familial) est globale et impartiale.

Il est ainsi à même d’établir avec chaque client qui le souhaite un bilan patrimonial, tenant compte de ses caractéristiques personnelles, de sa situation économique et professionnelle, de son histoire et surtout de ses objectifs patrimoniaux et est capable d’optimiser ces critères, en fonction des objectifs recherchés : couple rentabilité/risque, leviers financiers, flux financiers, transmission du patrimoine en fonction de la fiscalité et des risques familiaux…

 

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La Société Civile Immobilière familiale (SCI)

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La Société Civile Immobilière familiale (SCI) - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Une société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.

 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…). Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

 

Comment fonctionne une SCI ?

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI.

La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale.

Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit.
Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

 

Comment constituer une SCI ?

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de notre notaire habituel pour faire établir les statuts de votre SCI et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires ( enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Rappelons toutefois que sa constitution n’est pas uniquement réservée à la gestion d’un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d’avantages fiscaux.

Qui dirige une SCI ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.
Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n’est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

 

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Usufruit locatif social

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Usufruit locatif social - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le dispositif de l’usufruit locatif social est un dispositif innovant est né au début des années 2000. La loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, complétée par un décret de 2009, a fourni le cadre juridique qui lui a permis de se développer rapidement.

 

Comment fonctionne l’usufruit locatif social ?

Il repose sur un démembrement de propriété : l’usufruit du bien est détenu par un bailleur social tandis que sa nue-propriété appartient à un investisseur privé.

Le bailleur social loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.

Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :
– d’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social) ;
– de la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
– de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.

Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable et le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention.

 

Quels sont les avantages de l’usufruit locatif social ?

Ce dispositif d’investissement locatif connaît un succès croissant car il présente de nombreux avantages :

– pour l’acquéreur de la nue-propriété :
il achète un bien immobilier pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété et bénéficie d’avantages fiscaux (intérêts d’emprunts déductibles d’éventuels revenus fonciers, réduction de la base imposable à l’ISF) pendant le démembrement de propriété ; l’usufruit locatif social peut également être utilisé comme outil de transmission du patrimoine ;

– pour le bailleur social :
L’acquisition de l’usufruit peut être intégralement financée par les loyers ;

– pour la collectivité locale :
Les logements entrent dans le quota de logements sociaux de la loi SRU ;

– pour les pouvoirs publics :
Le dispositif permet d’augmenter l’offre de logements sociaux là où leur financement est le plus difficile, en zone tendue , sans qu’il soit nécessaire de les subventionner.

 

Valorisation économique de l’usufruit temporaire

En cas d’usufruit avec une personne physique, la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier.

En cas d’usufruit cédé à une personne morale, la méthode qui s’applique est la valorisation économique de l’usufruit, en fonction des loyers perçus par le bailleur social pendant la durée de l’usufruit temporaire. Cette valorisation est purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40% pour l’usufruit et 60% pour la nue-propriété.

Notons enfin que la loi ALUR permet depuis peu l’accès à ce type de dispositif via la « pierrepapier » (SCPI, OPCI, SIIC,…).

 

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