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Voici quelques semaines, la note de conjoncture immobilière du premier trimestre 2020 était finalisée sous un climat de profondes incertitudes. Toutefois, désireux de répondre aux interrogations légitimes du public en ces instants inédits, mais tout aussi soucieux de ne pas verser dans la prédication ni dans l’excès optimiste ou pessimiste, il était proposé un exercice prospectif distinguant ce que pourraient être, d’une part, les différents temps de la reprise de l’activité immobilière et, d’autre part, les scénarii envisageables pour chacun d’eux.

Un effet de reprise

En premier lieu, les événements anticipés dans le court terme d’après confinement sont effectivement survenus : il y a bien eu un effet de reprise instantané, saisissant quant aux volumes. Mais comme déjà indiqué, celle-ci n’est rien d’autre qu’un rebond technique : il ne s’agit que de la concrétisation d’affaires initiées avant le blocage de l’activité. En tant que telle, elle n’impacte pas vraiment la conjoncture, et ne vient pas gommer les presque deux mois d’inactivité de la période du 17 mars au 11 mai 2020 : les volumes relevés en avril 2020 s’établissent à 973 000 transactions sur un an, faisant ainsi redescendre le volume annuel de transactions à un niveau similaire à celui observé en février 2019 ; pour la première fois depuis mi-juillet 2015, l’évolution sur un an des volumes de transactions est négative (-1,2 %). Cette évolution négative était attendue et ne surprendra pas les observateurs du marché immobilier. Elle n’est pas corrélée à des paramètres propres à celui-ci, mais dépend fortement, on l’a vu, de paramètres exogènes.

Un nombre de transactions important mais en relative diminution

Cela étant observé, il demeure intéressant de scruter ces chiffres d’un peu plus près, afin de détecter des tendances plus attachées au marché immobilier lui-même. L’observation des chiffres arrêtés à mars est, à ce titre, instructive : elle met en évidence un nombre de transactions certes important (1 037 000, après 1 065 000 transactions à fin décembre 2019), mais toutefois en relative diminution. Les volumes, hors état d’urgence sanitaire, avaient donc entrepris une inflexion légèrement baissière. Ce constat ne doit pas inquiéter outre mesure, le nombre de transactions ayant connu plusieurs années de hausse ininterrompue. Dans l’orientation favorable de ce qu’étaient les paramètres immobiliers du début d’année, nous pouvions raisonnablement considérer avoir atteint un plafond.
Cette tendance se confirme en Île-de-France, de manière logiquement plus marquée : à Paris, les volumes de ventes d’appartements des 12 derniers mois (d’avril 2019 à mars 2020) ont baissé de 8 % comparé aux 12 mois précédents. Si on isole le 1^er trimestre 2020, les transactions de la capitale ont reculé de 23 % par rapport au 1^er trimestre 2019. Cet exercice comparatif permet de mieux dissocier l’impact de la pandémie, de la tendance générale des volumes immobiliers.

Nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois

Au 1^er trimestre 2020, le volume annuel de transactions engageait une légère inflexion tout en restant à un niveau très élevé : en février 2020, le nombre de transactions réalisées sur un an est estimé à 1 068 000, pour 1 073 000 à fin janvier 2020. En avril 2020, le volume annuel de transactions repasse bien en dessous du million. Son évolution sur un an est négative (-1,2 %), ce qui ne s’était pas produit depuis mi-juillet 2015. Il retrouve un niveau similaire à celui observé en février 2019, à 973 000 mutations sur un an.

À moyen terme, la situation du marché immobilier reste dans l’inconnue, l’effet mécanique de report n’effacera pas les séquelles inéluctables et brutales de l’arrêt quasi-total de l’activité immobilière pendant de longues semaines. Le nombre des ventes de logements pourrait ne retrouver son niveau d’avant crise uniquement à la fin de l’année 2021.

Que faut-il attendre sur la prochaine rentrée de septembre ?

Comme souligné lors de la dernière note de conjoncture, la résilience du marché immobilier est à ce jour remarquable : malgré les menaces de la crise sanitaire sur le marché de l’emploi, à court terme, et la perte inéluctable d’acquéreurs potentiels que ceci impliquerait, les notaires, sur la majeure partie du territoire, témoignent actuellement de la très forte appétence du public pour l’acquisition immobilière qui peut parfois friser l’irrationnel dès lors que certains, qui financièrement le peuvent, souhaitent concrétiser au plus vite une acquisition immobilière. L’explication est protéiforme, entre un changement de logement après le confinement, la sécurisation d’économies face aux soubresauts des marchés financiers, voire la crainte d’une éventuelle nouvelle fiscalité ou encore par des économies réalisées lors du confinement qui font apparaître un « apport » supplémentaire.

Ceci tend à confirmer que, même dans un monde devenu défiant, même face à des marchés financiers qui ont repris quelques couleurs, les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre, la sécurité qu’elle leur apporte, tant en garantie de capital qu’en rendement, et dans sa capacité à fournir le complément de revenus dont ils auront sans doute un jour besoin. On note à ce titre une reprise claire de la confiance des ménages, après une baisse historique pendant le confinement : selon l’Insee, en juin, la proportion des ménages estimant qu’il est opportun de faire des achats importants augmente nettement et rejoint sa moyenne de longue période, après 5 mois consécutifs de baisse… Les mouvements sociaux avaient fortement atteint le moral des Français, mais il semble envisageable de croire que la pandémie a plutôt fait office de catharsis et que la population a désormais davantage envie de croire en son avenir.

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Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020 !

Un marché qui évolue de manière incertaine

Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020! Dans l’ancien, le volume de transactions caracolait à +11 % pour l’année 2019 et affichait le même rythme de progression au 31 janvier 2020, pour atteindre 1 076 000 mutations avec des prix globalement orientés à la hausse, en Île-de- France comme en province. Au 4e trimestre 2019, l’augmentation s’accélérait même: +1,3 % par rapport au 3e trimestre 2019, après +1 % au 3e trimestre et +0,7 % au 2e trimestre. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également: +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, elle est plus marquée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+2,6 %). L’analyse des avant-contrats confirmait cette tendance.

Quel est l’état actuel du fonctionnement du marché immobilier ?

Les notaires ont suivi les instructions données par les pouvoirs publics. La quasi-totalité des offices sont toujours en capacité de recevoir des actes et ont mis en place des procédures permettant, autant que possible, de régulariser en l’absence physique des clients (et des collaborateurs, massivement en télétravail). Le système fonctionne, en mode dégradé certes, mais il fonctionne.
En tout état de cause, s’il est fonctionnel, il doit aussi faire face à la défaillance de plusieurs interlocuteurs nécessaires à la perfection d’un acte, qui cherchent encore à s’adapter à cette situation exceptionnelle. Gageons, à ce titre, que le dispositif tout récemment mis en œuvre « autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire » (décret n° 2020-395 du 3 avril 2020) contribuera à améliorer la situation, en rendant désormais possible la régularisation de certains actes à distance comme les ventes en l’état futur d’achèvement, les donations, les prêts hypothécaires, le consentement à adoption…

Les scenarii possibles

La capacité de rebond du marché immobilier dépendra donc essentiellement des scenarii de reprise suite à cette crise tout à fait inédite. Soit l’épisode que nous traversons demeure relativement contenu dans le temps et dans son ampleur :
La France et l’Europe mettent en œuvre les moyens à même de gérer l’importante dette publique qui en résultera (c’est d’ores et déjà la position affichée);
Le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire), une réponse médicale satisfaisante est apportée à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est ainsi neutralisée :
Le scénario de reprise de l’immobilier ne sera alors pas forcément celui du pire. La machine pourrait assez vite reprendre un rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique. Les paramètres immobiliers fondamentaux demeurant stables, tous autres éléments comparables par ailleurs, le marché subira vraisemblablement un effet de correction, à court terme, puis pourrait rebondir, car il demeure sain et non spéculatif, notamment face à la déroute des marchés financiers. Ces ajustements pourraient d’ail- leurs apporter quelque apaisement, dans les secteurs particulièrement tendus ces derniers mois/années.
Des effets de corrections géographiques ne sont pas à exclure: le recours massif au télétravail et la mise en œuvre corrélative de moyens de communication efficaces créent de nouveaux besoins. On note, à ce titre, que 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence pour rejoindre des lieux de confinement plus adaptés, plus grands et dotés d’espaces verts. Conjugué à l’accélération opportune du télétravail, certains citadins pourraient, à terme, opter pour un immobilier vert, de protection. Mais ces besoins sont décorrélés des circonstances macroéconomiques actuelles qui impacteront durablement l’économie française.
Soit le confinement se prolonge ou se réitère, et aucune réponse médicale n’est de nature à garantir l’absence d’un retour de pandémie : la crise prendrait alors une tout autre ampleur, provoquant un chômage important, une baisse des revenus des ménages, une croissance en berne. Mécaniquement, le volume de transactions puis les prix seraient en baisse significative, en « reflet » de la crise économique qui aurait alors succédé à la crise sanitaire. Face à ce scénario anxiogène, il est capital, en immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics mettent tout en œuvre pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. C’est la position officielle affichée au plus haut niveau de l’État. Cette prise en charge doit rassurer dans le contexte inédit que nous traversons.
Plus la crise sanitaire s’étalera dans le temps, plus l’économie sera mise à mal. Les fondamentaux positifs du marché immobilier seront donc mis à rude épreuve. Ils ne seront à même de limiter les inévitables effets de correction du marché que si la crise sanitaire ne retourne pas la situation économique sur le long terme.

Sur le marché des terrains à bâtir, les prix ont presque triplé entre 2000 et 2018

L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques. Entre 2000 et 2018, les prix des
logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 %. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50 %, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier. À ce titre, les évolutions économiques et démographiques ont naturellement influencé le marché du foncier. La disponibilité de terrains à bâtir s’est raréfiée en raison de la forte demande de logements en zone urbaine et les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme qui facilitent ou freinent la disponibilité de terrains à bâtir, les modifications dans la fiscalité foncière ou l’amélioration des conditions de financement depuis 10 ans sont autant d’éléments qui font du marché du foncier un marché en perpétuel mouvement.
Néanmoins, la crise immobilière de 2008 a marqué un tournant. En effet, depuis 2009, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Ils récupèrent progressivement des parts de marché en termes de volumes de ventes (31 % en 2018) au détriment du « rural » (18 % en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».

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