Monde agricole : sociétés spécifiques et bail rural

, ,
Monde agricole : sociétés spécifiques et bail rural - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le monde de l’agriculture est sujet à des règles particulières. Il relève du régime de la mutualité sociale agricole (MSA) et des bénéfices agricoles. Juridiquement, l’activité agricole est de nature civile et dispose de sociétés qui lui sont propres. Chaque forme juridique a ses avantages et inconvénients selon son projet. Par ailleurs, la location des propriétés rurales ne peut se faire qu’à l’aide d’un bail rural, spécifique au monde agricole.

 

Quelles sont les sociétés agricoles ?

Le groupe foncier agricole (GFA) est une société foncière ayant pour objet la création ou la conservation d’un ou plusieurs domaines agricoles. Il permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l’exploitation.

Ensuite, il y a les sociétés d’exploitation qui ont pour objet la gestion et l’exploitation d’un domaine agricole ou la réalisation d’un travail en commun :
– Société civile d’exploitation agricole (SCEA),
– Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC),
– Exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL).

Ces sociétés civiles ont de nombreux points communs : démarches de création, apports, contrôle des structures, gérance simple ou multiple, imposition à l’impôt sur le revenu, option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Par contre, seules la SCEA et l’EARL acceptent des associés non exploitants. Leurs associés disposent d’un droit de vote et d’un droit aux bénéfices, proportionnel au nombre de parts. L’EARL peut être bénéficiaire du prêt à la place de l’agriculteur et peut n’avoir qu’un associé.

Les associés d’une SCEA ont une responsabilité indéfinie au prorata des parts sociales. Elle est limitée au montant des apports dans l’EARL et à 2 fois le capital social apporté dans le GAEC. Quant au GAEC, il profite de quelques spécificités :
– Agrément du Préfet,
– Obligation de participation au travail (tout comme les associés exploitants d’une EARL),
– Un associé = une voix,
– Principe de transparence si l’ensemble des activités de production agricole des associés se trouve dans le groupement.

 

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire de biens agricoles met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer (bail à ferme) ou d’un partage des récoltes (bail à métayage).

Bon à savoir : Un propriétaire, également associé d’une société d’exploitation, peut mettre ses terres à disposition de la société. Le bail est un acte sous seing privé ou un acte notarié, conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :
– bail de 18 ans ou plus,
– bail d’une durée minimale de 25 ans,
– bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.

A défaut de congé, le bail initial de 18 ans est renouvelé pour une durée de 9 ans, de façon automatique, par le seul effet de la loi. Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, suivant un classement des terres en différentes catégories. La révision du montant du fermage se fait tous les ans, en fonction de la variation de l’indice des fermages tel qu’il est défini par le ministre de l’Agriculture.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

La conclusion d’un bail rural de plus de 12 ans nécessite l’intervention d’un notaire. Le bail à long terme offre de nouveaux avantages au propriétaire comme au locataire. Les terres louées par bail à long terme bénéficient par exemple d’une fiscalité avantageuse lors de la transmission. Le recours à un notaire permet d’obtenir une rédaction personnalisée et une assistance afin de sécuriser l’opération, notamment lors de la rédaction des clauses. De plus, celui-ci se révèle être une aide précieuse dans le choix de la société agricole selon la situation de chacun et des enjeux.

 

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Immobilier : Premier bilan de l’année 2020, un marché immobilier résilient

,
Immobilier : En 2020, résilience du marché - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

L’heure est aux premiers bilans et, tout d’abord, à celui d’une année 2020 absolument inédite. Les résultats du 4e trimestre ont confirmé les propos que nous avions tenus en décembre 2020 lorsque nous annoncions déjà un marché immobilier résilient grâce, notamment, à des paramètres sains et solides, dont la nature n’a pas semblé souffrir des effets de la crise sanitaire. Au regard des volumes, une reprise haussière a été constatée depuis septembre 2020, pour totaliser 1024000 transactions au 31 décembre 2020, limitant ainsi la baisse des volumes à 4 % sur un an. Ce qui pourrait apparaître pour une contre-performance doit évidemment être relativisé au regard de la période de quasi-interruption du marché lors du 1er confinement du printemps 2020. Ce rythme se confirme d’ailleurs encore, avec un montant cumulé de 1 046 000 transactions à fin février 2021, soit -2,3 % sur un an.

Ce premier bilan s’inscrit dans la lignée des prévisions antérieures des notaires qui avaient, de longue date, annoncé un cumul de transactions très proche du million pour l’année 2020. L’appétence des utilisateurs pour le marché immobilier est demeurée forte, bien que sa dynamique se réoriente quelque peu différemment. Les paramètres habituels du marché restent attractifs et l’appétit pour la pierre demeure, renforcé par un niveau d’épargne élevé.

 

Résilience du marché immobilier en 2020

Fait néanmoins nouveau de l’année 2020, l’orientation des volumes est hétérogène : le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12 % en Île-de-France, qui n’apparaît plus comme la locomotive du marché, là où la province a tiré le marché. Cette disparité notable a un impact sur les prix. S’ils se révèlent toujours en nette hausse sur un an pour l’Île-de-France, avec +6,4 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, l’homogénéité n’est cependant pas de mise. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix ont marqué une pause dès le 3e trimestre 2020, et le ralentissement semble se confirmer selon l’indicateur avancé des avant- contrats: le prix des appartements anciens amorcerait dès lors un mouvement baissier, passant de 10 850 €/m2 en novembre 2020 à 10 600 €/m2 en avril 2021.

Un atterrissage en douceur des prix semble également se dessiner dans les prochains mois en Petite et Grande Couronne : il se lit graphiquement sous la forme d’un plateau qui marque la stabilisation ou une légère érosion attendue des prix. A contrario, pour la province, l’orientation demeure essentiellement haussière: la quasi-totalité des départements affiche des prix médians en hausse, une tendance qui se généralise également pour les maisons. Le constat est identique dans la majorité des plus grandes villes de province où les prix des appartements ne diminuent pas, ainsi que dans les grandes agglomérations où les prix médians de l’habitat individuel poursuivent leur hausse. Les agglomérations de Montpellier, Marseille-Aix-en- Provence et Pau augmentent respectivement de 9%, 7% et 6% au 4e trimestre 2020,après de légères baisses constatées un trimestre plus tôt. Saint-Étienne, lanterne rouge du classement, bondit même de 14 % sur le dernier trimestre 2020.

Comme en Île-de-France, les indicateurs des avant-contrats en province semblent toutefois marquer un net ralentissement de la hausse annuelle des prix des appartements (+3,2 % à fin mai 2021, contre +6,3 % au 4e trimestre 2020). La hausse annuelle des prix des maisons y resterait, quant à elle, dynamique, au détriment de la saisonnalité habituelle de l’hiver (+6,3 % à fin mai 2021 contre +6,5 % au 4e trimestre 2020). Là encore, toutefois, l’hétérogénéité se profile dans l’ensemble du territoire. Les prix des appartements s’orienteraient franchement à la baisse à Bordeaux (-5 % attendus à fin mai 2021), alors que la hausse décélérerait fortement à Rennes, là où elle se maintiendrait dans d’autres villes telles Nantes, Montpellier, Caen, Rouen, Grenoble et Toulouse. En maisons, les prix subiraient un fort ralentissement de la hausse dans les agglomérations de Lyon et du Havre.

 

Effet de la crise ou effet des prix

Quels enseignements faut-il tirer des effets de cette étrange année, sur le comportement immobilier? Quelles prospectives imaginer pour l’année à venir ? Ce qui a pu passer pour une réaction quasi physiologique des premiers temps de confinement traduit-il, une année plus tard, des comportements plus pérennes ? La crise sanitaire aura-t-elle joué un rôle ou, plutôt, joue-t-elle un rôle d’accélérateur de décision ? Il est clair que les cartes se brouillent ! Et que les comportements immobiliers, tous paramètres égaux par ailleurs, ont évolué et continuent d’évoluer, conséquences des effets de la crise sanitaire mais aussi, certainement et plus simplement, de ceux du marché lui- même. Si l’on peut supposer que l’envie de verdure et d’espace justifie les déplacements constatés des Franciliens vers les départements limitrophes – de même que la notion de résidence secondaire, avant tout fiscale, semble désormais entremêler la pure villégiature à la seconde résidence principale – il n’est pas non plus interdit de soutenir que les prix de certaines grandes villes ou agglomérations, en hausses quasi ininterrompues, imposent aux utilisateurs des envies d’ailleurs, faute de budget suffisant.

L’effet solvabilisateur des faibles taux d’intérêt des prêts immobiliers atteint aussi sa limite: les taux semblent avoir atteint leur point le plus bas. Cela pourrait signifier qu’ils ne vont plus contribuer davantage à faire entrer de nouveaux acquéreurs potentiels sur le marché. Ceux à qui ils ont permis d’accéder à la propriété y sont déjà entrés pour l’essentiel, poussés par l’appétence naturelle pour l’acquisition immobilière ; les autres en resteront exclus tant que les prix ne s’ajusteront pas. Dès lors, la situation parisienne ne constituerait donc plus forcément un cas isolé. La pression des prix dans d’autres agglomérations pourrait aussi pousser leurs habitants vers l’extérieur, encouragés par une envie de pierre « verte » décuplée par la crise sanitaire: le télétravail se généralise; fortement encouragé par les pouvoirs publics, il rend les choses possibles. L’exemple de la situation lyonnaise, qui semble plus subir un effet prix qu’un effet crise sanitaire quant à un déport de ses acquéreurs, conforte ce scénario.

Et si le phénomène parisien prenait la forme d’un phénomène métropolitain ? Dans un contexte globalement haussier, la réorientation géographique, conséquence d’un processus décisionnel accéléré par les effets de la crise sanitaire, pourrait contribuer à une réorientation des prix dans les grandes villes devenues de moins en moins abordables après des années de hausses successives. Par ail- leurs, d’aucuns redécouvriraient la qualité de vie de certaines villes moyennes et de leurs centres-villes, générant un effet de rattrapage conséquent de leurs prix : citons Angers, qui n’a pas connu de hausse de prix des appartements inférieure à 20 % depuis le 1er trimestre 2020, ou encore Caen, qui affiche une hausse des prix de ses appartements de 11 % sur 2020, tendance qui semble se confirmer sur le premier semestre 2021.

 

Un marché du neuf à contre-courant du marché de l’ancien

Le marché du neuf inquiète et appelle à davantage de vigilance. On ne peut qu’être préoccupé de signaux convergents, amplifiés par la crise, au regard notamment de l’interconnexion des marchés du neuf et de l’ancien qui pourrait, à moyen terme, impacter les prix dans l’ancien, dans les zones tendues notamment.

Trois indicateurs primordiaux ont viré au rouge, dans le neuf, au cours des douze derniers mois :
– 377 600 logements ont été autorisés à la construction, soit 16,3 % de moins qu’au cours des douze mois précédents.
– Sur la même période, les mises en chantier ont chuté de 11,3 % : c’est, très concrètement, 44000 logements de moins.
– Les ventes de logements neufs s’effondrent, avec 26605 réservations au 4e trimestre 2020, soit près d’un quart de moins qu’au 4e trimestre 2019. Sur l’année 2020, 31500 logements de moins qu’en 2019 auront été réservés, soit -24,1 %.

Alors même que le goût prononcé des Français pour la pierre se confirme, il apparaît nécessaire de l’accompagner par une politique publique vigoureuse d’aide à la construction.

 

Télécharger la note de conjoncture immobilière

/0 Commentaires/par

1er achat immobilier : compromis ou promesse de vente ?

, ,
1er achat immobilier : compromis ou promesse de vente ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

L’achat d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : la conclusion d’un avant-contrat, puis, la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. L’avant-contrat prend généralement la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Il scelle l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la chose et le prix de vente. Ces deux avant-contrats ont de nombreux points communs, néanmoins, la question de l’engagement est différente pour l’acquéreur.

 

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien à l’acheteur à un prix déterminé. Le vendeur ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur ou renoncer à la vente pendant une période déterminée (généralement 2 ou 3 mois). Pendant cette même durée, l’acquéreur dispose d’une option : acheter ou non le bien. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, en général 10 % du prix de vente. Celle-ci reste acquise au propriétaire à titre de dédommagement en cas de renoncement. Par contre, elle est restituée à l’acheteur en cas de condition suspensive non réalisée. Une clause suspensive comprend une condition (un évènement) qui doit se réaliser pour conclure la vente, par exemple, l’obtention du financement.

Lorsque la vente se réalise, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente. L’acheteur profite d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement et récupérer son indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique . Les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente à un prix déterminé. Il vaut vente. Comme la promesse, le compromis s’accompagne du versement d’un éventuel dépôt de garantie (entre 5 % et 10 % du prix de vente), de conditions suspensives et d’un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. Lorsqu’une partie renonce à la vente, l’autre peut la contraindre par la voie judiciaire et en exigeant des dommages-intérêts.

Il est possible de prévoir une clause de dédit permettant à une partie de renoncer sans motif à la vente en contrepartie d’une certaine somme. Une clause pénale peut aussi être insérée afin de sanctionner une partie au paiement d’une certaine somme en cas de non-respect de ses engagements.

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la promesse de vente ?

La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur puisqu’elle n’engage que le vendeur. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat. Néanmoins, le renoncement entraîne un dédommagement : l’indemnité d’immobilisation.

A l’inverse, le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur. De plus, la promesse de vente engendre un coût d’enregistrement (125 €).

 

Quels sont les avantages et inconvénients du compromis de vente ?

La compromis de vente sécurise la vente puisqu’elle devient ferme et définitive dès sa signature et ne nécessite pas d’enregistrement. Il offre la possibilité de demander l’exécution forcée en justice et des dommages-intérêts.
L’inconvénient majeur est que le seul moyen de se désengager est la clause de dédit. De plus, il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien, surtout en présence d’un acquéreur insolvable. Or, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

 

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Achat de maison : j’ai vu que je devais payer des frais de notaire. Quel en sera le montant ?

,
Achat de maison : j’ai vu que je devais payer des frais de notaire. Quel en sera le montant ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER
Lire la suite
/0 Commentaires/par

Le Notariat : une profession verte, sensible à l’écologie et à l’environnement

, ,
Le Notariat : une profession verte, sensible à l’écologie et à l'environnement - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le 18 mars est la journée mondiale du recyclage, or des initiatives simples permettent de limiter l’empreinte environnementale. Les notaires ont su faire évoluer leur profession en prenant plusieurs mesures afin de diminuer leur impact environnemental à l’aide de la dématérialisation et en mettant en avant la valeur verte des logements.

Quelles sont les évolutions technologiques qui ont permis de réduire l’usage du papier ?

Dès 2008, le notariat a eu recours à l’Acte Authentique Electronique afin de remplacer le papier par un fichier informatique comportant les mêmes garanties. Le notaire valide le contenu de l’acte grâce à la clé Réal, une clé informatique lui permettant d’apposer sa signature et son sceau . A ce moment-là, l’acte devient authentique et il est envoyé au client.

Télé@ctes permet, par la suite, de transmettre, de façon dématérialisée et en temps réel, les actes portant sur des mutations immobilières, au Service de la publicité foncière , à la Caisse des dépôts et à l’administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2018, ce service est obligatoire pour les dépôts notariés auprès des services chargés de la publicité foncière.

Une nouvelle étape a été franchie en 2018 avec l’Acte Authentique Electronique à Distance, un acte authentique signé en visio-conférence. Chaque partie est présente dans l’étude notariale de son notaire et participe à la présentation de l’acte par visio-conférence. La signature demeure effectuée en présence de son notaire. Ce dispositif remplit deux objectifs : limiter les déplacements et le zéro papier. Les clients peuvent aussi prendre rendez-vous en ligne avec un notaire.

La dernière nouveauté, en date du 22 novembre 2020 est la procuration authentique avec comparution à distance, établie à l’issue d’une visio-conférence où le notaire fournit toutes les informations nécessaires au consentement éclairé des parties. Le notaire n’est pas physiquement aux côtés de son client pour la signature de la procuration notariée à distance.

D’ailleurs, le notariat a créé la charte pour le développement éthique du numérique notarial afin d’encadrer les nouvelles plateformes numériques.

Quel est l’apport du label Notaire Conseil en Aménagement et Environnement ?

L’institut notarial de droit immobilier a créé, en janvier 2021, le label Notaire Conseil en Aménagement et Environnement (NCAE) qui offre la possibilité aux notaires de se spécialiser sur les questions environnementales des projets immobiliers. Le notaire spécialisé conseillera son client sur le respect des obligations environnementales afin de sécuriser une opération.

En quoi consiste la valeur verte des logements ?

Le Conseil Supérieur du Notariat réalise une étude statistique immobilière annuelle sur la valeur verte des logements en France. La valeur verte définie l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. La rénovation thermique et le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont des éléments clés dans la valeur d’un bien. L’indication du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières depuis 2010. L’étude de 2019 montre que les biens ayant les pires étiquettes (F-G) subissent une moins-value comprise entre -18 et -3 % par rapport à une étiquette D. A l’inverse, la plus-value des étiquettes A-B peut atteindre 12 %. Consulter l’étude 2019 sur la valeur verte des logements

Pourquoi consulter un notaire ?

Face aux différentes règles environnementales, il est intéressant de consulter un notaire qui peut aiguiller son client et sécuriser l’opération souhaitée, en fonction de la nature de son projet, de sa taille et de sa localisation. Dans le cas d’une vente, le notaire informe son client sur ses obligations, telles que les diagnostics à réaliser.

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Concubinage, pacs ou mariage ? La Saint-Valentin peut être l’occasion d’officialiser une relation avec le pacs ou le mariage

, ,
Concubinage, pacs ou mariage : que choisir ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Concubinage, pacs ou mariage, quels impacts ? La Saint-Valentin peut être l’occasion de commencer une relation, mais aussi d’en officialiser une, avec le pacs ou le mariage. Chaque union a ses propres caractéristiques à connaître afin de faire son choix selon sa situation.

Quelles sont les différentes unions ?

Le concubinage est une union libre, caractérisée par une vie commune et stable, entre deux personnes qui vivent en couple. L’imposition est séparée et aucune procédure n’est nécessaire pour rompre. Au décès, le concubin survivant est un tiers qui ne peut hériter que par testament avec des droits de succession de 60 %.

Quant au pacte civil de solidarité (pacs), il s’agit d’un contrat dans lequel les partenaires se doivent une aide mutuelle et matérielle. Ils ont le choix entre la séparation de biens (régime applicable par défaut) et l’indivision. L’imposition se fait au niveau du foyer fiscal. Le pacs est rompu par simple déclaration. Au décès, le partenaire survivant peut devenir héritier par testament avec une exonération des droits de succession.

Enfin, le mariage est l’union solennelle entraînant des devoirs et droits. Il propose quatre régimes. Sa rupture passe par une procédure de divorce. En cas de décès, le conjoint survivant est un héritier, profitant de l’exonération des droits, du droit viager au logement et de la pension de réversion.

Comment se déroule un mariage pour des expatriés ?

Les expatriés peuvent célébrer leur mariage auprès de l’ambassadeur (ou du consul de France), auprès de l’officier de l’état civil local ou en France. S’ils optent pour le pays local, le mariage devra faire l’objet d’une transcription sur les registres de l’état civil du consulat de France. Il est recommandé d’établir un contrat de mariage afin de fixer la loi applicable (loi de l’Etat de résidence ou loi nationale d’un des époux) et le régime matrimonial choisi. Le contrat de mariage peut être dressé chez un notaire local ou devant un notaire en France par le biais d’une procuration . Plus d’informations sur le mariage des expatriés.

Le décret du 20 novembre 2020 a instauré la procuration authentique avec comparution à distance (sur support électronique sécurisé). Le notaire organise au préalable une réunion en visioconférence afin de transmettre toutes les informations nécessaires à un consentement éclairé des futurs époux.
Est-il possible de se marier avec un étranger ?

Oui, cependant, certains documents supplémentaires peuvent être demandés : un extrait d’acte de naissance plurilingue et un certificat de coutume ou de capacité matrimoniale. Lorsque l’époux réside à l’étranger, son audition préalable peut être effectuée par l’autorité diplomatique ou consulaire territorialement compétente.

Quel régime matrimonial choisir pour un chef d’entreprise ?

Afin de choisir son régime matrimonial, le chef d’entreprise doit prendre en compte ses besoins et ses risques professionnels. En effet, chaque régime est différent et entraîne des conséquences plus ou moins lourdes en termes d’engagement des biens du couple, d’autonomie, de partage en cas de divorce ou en cas de procédure collective. C’est pourquoi, il est important de se tourner vers un notaire qui conseillera le chef d’entreprise en fonction de sa situation.

Pourquoi consulter un notaire ?

Lorsqu’un couple a le projet d’officialiser sa relation, il peut prendre rendez-vous avec un notaire afin de faire le point. Le notaire est l’interlocuteur privilégié puisqu’il accompagne ses clients lors de la rédaction des contrats de mariage et éventuellement, des conventions de pacs. Le notaire réalisera un examen approfondi de leur situation juridique et financière afin de déterminer le régime adéquat en rappelant les impacts : patrimonial, successoral, etc.

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Les nouveautés fiscales au 1er janvier 2021. Qu’est-ce qui va changer en 2021 ?

, ,
Chaque nouvelle année annonce son lot de nouveautés et 2021 ne fait pas exception : élargissement de MaPrimeRénov’, baisse du tarif des notaires et du droit de partage , réduction d’impôt pour les prestations compensatoires… - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Chaque nouvelle année annonce son lot de nouveautés et 2021 ne fait pas exception : élargissement de MaPrimeRénov’, baisse du tarif des notaires et du droit de partage, réduction d’impôt pour les prestations compensatoires…

Qui peut bénéficier de MaPrimeRénov’ au 1er janvier 2021 ?

Les propriétaires, copropriétaires et bailleurs d’un logement occupé ou loué à titre de résidence principale peuvent bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ sans condition de ressources. Par contre, les autres conditions d’éligibilité demeurent applicables. Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique. Selon une estimation du gouvernement, l’aide peut atteindre jusqu’à 90 % du montant du devis. La plupart des travaux de rénovation énergétique qui visent à réduire la consommation d’énergie sont concernés. Tous les devis signés depuis le 1er octobre 2020 sont éligibles.

Quel est l’impact de la baisse du tarif du notaire en 2021 ?

La somme versée au notaire est appelée frais de notaire. Ils comprennent les taxes reversées à l’Etat, les débours acquittés par le notaire pour le compte du client et la rémunération du notaire (émoluments et honoraires ). Le tarif du notaire, c’est-à-dire, sa rémunération, ne représente que 10 % des frais de notaire. L’impact de la baisse est plutôt symbolique puisqu’elle ne concerne que les tarifs réglementés du notaire (les émoluments). En effet, depuis le 1er janvier 2021, ils ont diminué de 1,9 %. Or, pour une transaction immobilière de 100 000 €, la baisse est seulement de 23,16 €

Quels sont les autres actes profitant de la baisse du tarif ?

Cette baisse s’applique à tous les actes notariés. Deux actes bénéficient d’une réduction sensible des émoluments :
– le montant de la rédaction d’un pacte civil de solidarité (pacs) chez un notaire est réduit à 102 € au lieu de 230,77 € ;
– l’acte de mainlevée d’une hypothèque est maintenant tarifé à 93,60 € pour un capital inférieur à 77 090 € et à 180 € pour un capital supérieur.

Quelle diminution est prévue pour le droit de partage ?

Depuis le 1er janvier 2021, le droit de partage (droit d’enregistrement perçu par l’Etat) est passé à 1,8 % contre 2,5 % sur la valeur nette des biens indivis concernés. Cependant, ce droit de partage réduit ne concerne que les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de pacs. Cette diminution est indépendante de la baisse du tarif du notaire.

Quelles sont les autres nouveautés de 2021 ?

Concernant les divorces, toutes les prestations compensatoires feront l’objet d’une réduction d’impôt en 2021. Les plus aisés pourront profiter d’un premier dégrèvement de 30 % sur leur taxe d’habitation cette année. Enfin, d’autres dispositifs ont été renouvelés pour 2021 :
– le dispositif d’investissement locatif Pinel,
– le prêt à taux zéro,
– le plafond de 1 000 € pour la réduction d’impôt de 75 % pour don aux associations,
– la réduction d’impôt de 25 % pour un investissement dans une PME française.

Dans quels cas consulter un notaire ?

Le notaire intervient à de nombreux moments de la vie : projet immobilier, projet familial ( mariage , divorce, pacs), transmission, etc. C’est pourquoi, il est une aide précieuse pour obtenir des informations sur les nouveautés et sur les impacts qu’elles peuvent avoir sur votre situation et sur vos futurs projets. En effet, il propose son expertise afin de mettre en place une stratégie optimale en anticipant les évolutions législatives.

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Si j’écris mon testament sur mon PC sans le déclarer à un notaire. Aura-t-il une valeur à mon décès ?

,
Si j’écris mon testament sur mon PC sans le déclarer à un notaire. Aura-t-il une valeur à mon décès ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER
Lire la suite
/0 Commentaires/par

Les notaires peuvent établir des procurations authentiques à distance

,
Procuration chez le notaire : comment signer en ligne ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Procuration authentique chez le notaire : comment signer en ligne ?

Les notaires peuvent établir des procurations authentiques à distance

Familles, expatriés français résidant à l’étranger : vous souhaitez donner procuration à un proche pour la signature de votre compromis de vente , promesse de vente, ou votre donation dans une étude notariale en France. Le décret du 20 novembre 2020 pérennise la possibilité pour les notaires d’établir les procurations authentiques à distance.

Le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 instaure la procuration notariée à distance. Il pérennise la possibilité pour les notaires d’établir l’acte notarié avec comparution à distance pour les procurations authentiques. Le notaire peut désormais établir la procuration via un système électronique garantissant sécurité et confidentialité, lorsque l’une ou toutes les parties ne peuvent être présentes.

Quels sont les actes concernés ?

Les procurations notariées peuvent faire l’objet désormais d’une comparution à distance. Dans l’esprit du texte il s’agit des procurations données en vue de la signature d’un acte.

Votre notaire sera en mesure de vous confirmer, en fonction de la nature de l’acte que vous souhaitez régulariser, si cela est possible ou non au moyen d’une procuration avec comparution à distance.

Comment signer la procuration en ligne avec votre notaire ?

Vous devez disposer d’un équipement technique : ordinateur fixe ou portable relativement récent et à jour, webcam, micro, haut-parleurs, navigateur Internet et connexion internet bon débit, adresse email personnelle, accès à l’application de messagerie électronique qui gère votre email personnel (webmail), téléphone portable, copie d’une pièce d’identité…
Le système de visioconférence utilisé sera uniquement celui que vous proposera votre notaire. C’est un système sécurisé et agréé par la profession conformément au décret. L’usage des applications grand public (Skype, Zoom, WhatsApp, FaceTime, …) est strictement interdit.
La procédure se déroule en deux phases : dépôt des documents et vérification des identités puis signature de la procuration authentique

Les documents et pièces relatives au dossier sont échangés et mis à disposition via une plateforme numérique sécurisée.

En savoir plus

/0 Commentaires/par

Immobilier : En 2020, résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers ?

,
Immobilier : En 2020, résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Toute fin 2020, la forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée, corrélée aux paramètres lui conférant une inertie jusqu’ici sécurisante. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent. En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?

Il apparaît pertinent, compte tenu de ce séquencement, de poursuivre l’exercice à la lumière des données collectées depuis lors.

 

Résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers

Les dernières analyses de volumes, France entière1, affichent, depuis la seconde moitié de l’année passée, des résultats quelque peu erratiques, oscillant, d’un mois à l’autre, autour du million de transactions. Mais depuis fin octobre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau ce seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre 2020, à 1020000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national; comme nous l’avions indiqué il y a quelques semaines, le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions. Les établissements bancaires, en dépit d’un mode de fonctionnement dégradé (comme partout ailleurs) et bien que fortement mobilisés par le prêt garanti par l’État (PGE), ont continué à jouer leur rôle « solvabilisateur », comme le confirme une production toujours soutenue des nouveaux crédits à l’habitat, dont le taux de croissance performe à +5,5 % en octobre 2020, avec des renégociations de prêts immobiliers en léger repli. Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée, d’abord, par des taux à un niveau toujours très bas et en diminution continue depuis juillet 2020 grâce à l’action de la Banque centrale européenne (BCE). Ils sont aujourd’hui très proches de leur plancher historique. Fait nouveau qui entretient la robustesse du marché, les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celui-ci a décidé, le 17 décembre 2020, d’ajustements moins restrictifs quant à l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants. Ce premier constat rassure: un fléchissement des volumes de si légère amplitude, après plusieurs semaines d’arrêt quasi-total de l’activité économique en général – et immobilière en particulier – entre mars et mai 2020, est un moindre mal. Néanmoins, la dynamique est plus complexe qu’il n’y paraît, tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 %, est important. Ainsi, à l’échelle du territoire, les volumes ont certes tenu, mais de manière très différenciée. En Île-de-France, cette contre-performance des volumes impacte déjà les prix : ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). Les indicateurs avancés des avant-contrats confirment cette tendance pour Paris intra-muros. Les prix, sur une année, auront ainsi moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013.

 

En 2021, vers un déplacement du marché ?

Si l’on avait coutume d’écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément. La crise sanitaire et le premier confinement ont nécessairement conduit à une prise de conscience collective en milieu urbain, plus marquée encore sur le marché parisien: trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport… Autant de facteurs qui ont mené notamment les Franciliens en direction des routes normandes, perchoises ou bourguignonnes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en Grande couronne, et plus généralement les urbains vers des contrées plus vertes. S’ajoute à cela, le développement quasi- immédiat et massif du télétravail : avec un employeur désormais plus ouvert à ce mode de fonctionnement, le salarié, plus à même de s’organiser différemment, privilégie un confort de vie familiale « au vert » avec deux lieux de vie (l’un proche de son lieu de travail en présentiel et l’autre pour son cadre familial). Ainsi, lorsque le volume des transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le marché parisien. Les prix suivent la même zone de perturbation et la hausse s’atténue au 3e trimestre 2020 en Île-de-France (+0,5 % par rapport au 2e trimestre). Paris constate le même ralentissement, avec une progression annuelle de +6,9 % au 3e trimestre (après +8 % au 1er trimestre). Les négociations sur les biens sont plus longues, plus tendues à Paris, tandis que le marché de Grande couronne ou de province est plus fluide et plus accessible. C’est ainsi que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 dans l’Yonne (27 %/+9 points), dans l’Eure (22 % +6 points) ou dans l’Orne (21 % +6 points), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.Il a souvent été affirmé qu’une baisse du marché parisien était annonciatrice d’une baisse nationale du marché immobilier, mais la crise sanitaire rend aujourd’hui cette conclusion incertaine, notamment au regard de la résistance, en volume, du marché immobilier en province. Il ne s’agirait donc pas d’un renversement de marché mais plutôt d’un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace. Un changement parfois alimenté par la recherche d’un double cadre de vie. Prise de conscience collective ou simple accélérateur d’un changement de mode de vie décidé en amont de la crise sanitaire, un mouvement de fond semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d’investisseurs ou d’utilisateurs en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris.

 

Avant-contrats

D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 en France métropolitaine se poursuivrait jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020). En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de +3 % en maisons contre +2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de +1,5 % sur chacun des marchés. En Île-de-France, d’après les indicateurs issus des avant-contrats, dans la capitale, le prix au m2 culminerait en novembre 2020 autour de 10900 € avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m2 s’élèverait à environ 10700 € à Paris, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande couronne, avec respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021.

 

Télécharger la note de conjoncture immobilière

/0 Commentaires/par