Immobilier : Un marché en repli

Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023.

Un marché en repli

Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023). La détérioration de l’état des volumes est à relier directement au contexte inflationniste et à la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt, mais également à la fin d’un âge d’or où tous les paramètres concourraient à une euphorie qui appelait par elle-même à la fin inéluctable de ce cycle. Les notaires notent par ailleurs que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti.
D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminueraient de 1 % sur un an. La baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %). En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix : les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France à l’horizon du mois de juillet 2023. Par ailleurs, le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer (-4,8 % pour les appartements et -3,2 % pour les maisons en juillet). Il s’éloignerait du mouvement observé de 2013 à 2015 avec ses baisses annuelles de l’ordre de 1 à 3 %. Mais il resterait moins rapide que lors de la crise des subprimes où les baisses annuelles de prix avaient ponctuellement avoisiné 10 % en 2009. Dans Paris, le prix au m² ressort à 10 310 € au 1er trimestre 2023. La baisse, jusqu’à présent limitée à 2 %, passerait à 5 % sur un an en juillet 2023 pour un prix de 10 090 €. La prolongation de la tendance baissière pourrait conduire à basculer en dessous des 10 000 € le m² dans le courant du 3e trimestre 2023.
L’ajustement annoncé des prix, conséquence logique et mécanique de la chute des volumes, arrive à grand pas mais de manière disparate sur le territoire, certaines zones profitant encore de leur attractivité naturelle, à l’instar du littoral. Mais la période des prix haussiers, dopés à des taux anormalement bas, est bel et bien révolue. Le marché doit encore trouver sa nouvelle dynamique, la hausse brutale des taux ayant refroidi les acquéreurs et écarté les primo-accédants dont les niveaux de revenus ne suffisent plus aujourd’hui à entrevoir un achat. Le panel des acquéreurs potentiels a été largement remanié par un recours au crédit de plus en plus complexe et des arbitrages en défaveur de l’acquisition immobilière au regard du reste à vivre des Français. Parallèlement, les notaires constatent partout un retour de la négociation classique corrélée à une augmentation mécanique des délais de vente par une posture d’attente des acquéreurs. Le marché, après avoir profité largement aux vendeurs, se retourne. Il ne pourra se débloquer que lorsque les vendeurs accepteront de baisser leur prix, ce qui, au regard des hausses des dernières années, n’a pour le moment rien de rédhibitoire. Néanmoins, notons tout de même que ces baisses de prix et de volumes ne seront pas sans conséquences au niveau local sur la perception des droits de mutation à titre onéreux, dans un contexte déjà délicat des Finances publiques.

Le crédit – Données Banque de France – Résultats à fin mai 2023

Le recours quasi-systématique à des taux immobiliers fixes non révisables continue de sécuriser les emprunteurs français ainsi que les créances et les gages des banques de réseau nationales.
La production mensuelle de crédits à l’habitat atteint 12,1Mds € en mai :En mai, le flux CVS des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établit à 12,1 Mds€, un montant comparable à ceux observés ces derniers mois (12,2 Mds€ en février et mars, 12,6 en avril). La production de crédit se situe ainsi toujours à un niveau supérieur à celui qui prévalait avant la période de taux exceptionnellement bas et de volumes de production très élevés. Le taux de croissance annuel des encours de crédit à l’habitat ralentit logiquement, et ressort à +3,7 % en mai 2023 (après +4,1 % en avril) tout en restant supérieur à celui de nos voisins européens. Le taux effectif au sens étroit -TESE-, c’est-à-dire hors frais et assurances, ressort quant à lui à 3,08 % en moyenne en mai pour les nouveaux crédits hors renégociations, en hausse de 16 points de base par rapport au mois précédent, mais toujours en retrait par rapport aux taux moyens pratiqués dans les autres grands pays de la zone euro.

Retour des acquéreurs étrangers non-résidents en 2022

Après avoir atteint son plus haut niveau en 2015 à 2 %, la part des acquéreurs étrangers non-résidents en France métropolitaine n’a presque cessé de diminuer jusqu’en 2020. Après cette année marquée par le début de la crise sanitaire, elle se stabilise à 1,3 % en 2021. L’année 2022 marque le retour des acquéreurs étrangers non-résidents, qui totalisent 1,8 % des transactions de logements anciens1. Ce constat se confirme au 1er trimestre 2023 avec une proportion équivalente.
Cette hausse se ressent sur l’ensemble du territoire, mais elle est d’autant plus importante en Provence-Alpes-Côte d’Azur où la part des acquéreurs étrangers non-résidents passe de 3 % en 2021 à 3,8 % en 2022. Cette part y reste cependant bien plus faible qu’en 2015, où elle atteignait 5,2 %. La Nouvelle Aquitaine, l’Occitanie et la Bourgogne – Franche-Comté connaissent également une hausse significative de la part des achats des étrangers non-résidents, qui y représentent de 2 à 2,4 % en 2022 (soit environ +0,5 point sur un an). En Bretagne, dans les Hauts-de-France, le Centre – Val de Loire et les Pays de la Loire, les étrangers non-résidents rassemblent moins de 1 % des acquisitions.
La Creuse, les Alpes-Maritimes et les Ardennes font partie des départements les plus prisés par les acquéreurs étrangers non-résidents en 2022. Si la Creuse conserve la première place au classement, avec 8 % des transactions au sein du département, c’est celui où la part des acquéreurs étrangers non-résidents a le plus diminué, en particulier entre 2019 et 2021, passant de 11 à 7 %. Dans les Alpes-Maritimes, la part des acquéreurs étrangers non-résidents est stable à 7 % par rapport à 2019. En revanche, la part des achats effectués par des étrangers non-résidents dans les Ardennes n’a cessé d’augmenter, passant de 4 % en 2019 à 7 % en 2022. On peut noter qu’il y a dix ans, ils y représentaient seulement 2 % des achats. En Île-de-France, la part des acquéreurs étrangers non-résidents atteint son plus haut niveau sur les dix dernières années, à 1,2 % en 2022 et jusqu’à 1,6 % au 1er trimestre 2023. Ils sont néanmoins peu représentés en dehors de la Capitale. Après avoir oscillé autour de 2,3 % entre 2019 et 2021, la part des acquéreurs étrangers non-résidents à Paris atteint en 2022 son plus haut niveau sur les dix dernières années à 3,4 % (soit +1,2 point sur un an). Sur le début de l’année 2023, la hausse de la part des étrangers non-résidents à Paris se confirme : ils représentent 4,2 % des acquéreurs au 1er trimestre 2023.

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