La situation est sérieuse. Et la crainte d’impayés des bailleurs légitime.

Mais inutile d’être alarmiste. Durant la crise, la plupart des locataires est parvenue à honorer son loyer et continuera à le faire. Et heureusement! D’ailleurs, une étude réalisée en avril 2020 par SeLoger fait apparaître qu’une large majorité de locataires (76 %) n’avait pas peur de ne pas pouvoir payer son loyer. Seules 18 % des personnes interrogées redoutaient de ne pas être en capacité de le faire. Même s’il est trop tôt pour obtenir des chiffres officiels, l’impact de cette période épidémique reste mesuré sur le paiement des loyers. Les mesures prises par le gouvernement pour soutenir les particuliers en difficulté (notamment le chômage partiel et la continuité du versement des aides sociales par les Caisses d’allocations familiales) n’y sont certainement pas étrangères. Mais majorité ne signifie pas totalité. Ainsi, certains propriétaires bailleurs font actuellement face à des retards et impayés. Entre solidarité et pragmatisme, difficile pour eux de savoir comment réagir quand on est privé d’une partie de ses ressources.

les règles habituelles maintenues pendant le COVID-19

Si l’on s’en tient aux obligations contractuelles et ce, malgré la crise sanitaire, le confinement et la perte de revenus subie, les locataires restent tenus de régler leur loyer en temps et en heure. En théorie, dès le premier impayé et pour récupérer les sommes dues, vous pouvez, en tant que bailleur, mettre en œuvre les garanties prévues dans le bail. Adressez une lettre recommandée à la personne qui s’est portée caution solidaire pour lui signaler l’impayé et exigez d’elle qu’elle règle, comme elle s’y est engagée, la dette locative. Si vous vous étiez assuré contre le risque de loyers impayés, relisez sans tarder et minutieusement votre contrat d’assurance. Pour que la garantie joue, il faut respecter à la lettre la procédure imposée. Par exemple pour la garantie Visale de l’état, vous êtes tenu d’effectuer a minima deux relances au locataire : la première par lettre, e-mail ou SMS; la seconde dans les 15 jours suivant la constitution de l’impayé par lettre recommandée avec accusé de réception. La déclaration du sinistre doit ensuite être effectuée dans les 30 jours. En revanche, mettez de côté, pour l’instant, toute action en justice. En vertu de l’ordonnance du 25 mars 2020, les clauses pénales et les clauses résolutoires sont suspendues jusqu’à la fin de l’état d’urgence, soit jusqu’au 10 juillet. Concrètement, cela signifie que si le locataire ne paie pas durant cette période, il ne subira aucune pénalité de retard et ne pourra pas voir son bail résilié. D’autre part, si une action devant les tribunaux était déjà engagée, sachez que la trêve hivernale, c’est-à-dire la période pendant laquelle les locataires sont protégés et ne peuvent pas être expulsés, qui prend normalement fin chaque année le 31 mars, s’achèvera cette année le 10 juillet, soit à la même date que la fin de l’état d’urgence sanitaire (avec deux mois supplémentaires dans les Territoires d’outre-mer).

où trouver de l’aide ?

Si un crédit immobilier est affecté à votre bien locatif, pensez à contacter votre banque. étudiez une baisse ou un report des mensualités. Ceci, pour éviter un effet boule de neige sur les incidents de paiement. Par ailleurs, le gouvernement a mis en place un dispositif visant à venir en aide à la fois aux locataires en difficulté mais aussi aux propriétaires se retrouvant face à des impayés. En appelant le 0805 160 075, vous serez mis en relation avec l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) la plus proche de chez vous. Vous bénéficierez de conseils et d’un accompagnement adapté à votre situation grâce à un juriste qui vous expliquera les démarches à effectuer et les procédures existantes (appel gratuit). N’hésitez pas également à fournir les coordonnées de ce service à votre locataire.

Impayés de loyers commerciaux

Si vous êtes propriétaires de locaux commerciaux, peut-être faites-vous face également à des impayés. Si votre locataire est éligible au fonds de solidarité (petites entreprises, indépendants…), et est en défaut de paiement du loyer, vous ne pouvez pas le sanctionner (intérêts de retard, dommages et intérêts, clause résolutoire, clause pénale…). L’ordonnance du 25 mars 2020 est très claire sur ce point. En d’autres termes, tous les loyers et charges exigibles à compter du 12 mars ne sont pas recouvrables. Vous devrez attendre deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire pour réclamer les échéances passées qui restent dues. Pour autant, rien ne vous empêche
de contacter votre locataire pour déterminer par écrit un report ou un échelonnement du loyer. Si vous acceptez de renoncer à tout ou partie des loyers, sachez que
vous bénéficiez d’un avantage fiscal. Vous pourrez déduire ces loyers abandonnés.

En savoir plus sur les retards et impayés de loyer d’habitation