Service Immobilier
Le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération.
Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. Certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d’une exonération.
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût.
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. A priori, elle permet un financement, un entretien et une gestion plus faciles.
La loi du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR », est entrée en vigueur le 27 mars 2014.
- En savoir plus sur l’achat et la vente : www.notaires.fr/fr/le-notaire-un-expert-de-limmobilier
Achats et Ventes
Disposant d’une base de données immobilières très complète, alimentée de façon volontaire par tous les notaires de France, le notaire a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d’un bien et procéder à une expertise immobilière.
Le notaire, un négociateur immobilier :
Par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, certains notaires pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l’acquéreur dans leur recherche.
Depuis le 1er mars 2016, cette activité n’est plus soumise à un tarif national.
Il faudra ajouter aux honoraires de négociation perçus par les notaires, les frais afférents à l’acquisition à payer dans tous les cas et qui comprennent surtout des droits et taxes dus à l’État mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte authentique de vente.
Le notaire, votre unique interlocuteur :
Vous pouvez confier à votre notaire l’ensemble de votre projet immobilier : de la signature de l’avant-contrat à l’acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits de préemption….), en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l’administration.
De plus, votre notaire établira l’éventuelle déclaration de plus-value immobilière et versera l’impôt à l’Administration par prélèvement « à la source » sur le prix de vente.
Le notaire, garant de la sécurité juridique :
En France, toute vente immobilière passe par le notaire. Il veille, en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, outre la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.
Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. On chiffre à plus de cent les points juridiques et fiscaux auxquels le notaire prête une attention méticuleuse lors de la préparation d’un acte de vente.
Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente). Vous n’aurez donc pas de « mauvaises surprises ».
Une fois l’acte signé, il fait l’objet d’une formalité importante « la publicité foncière ». Il s’agit de l’ enregistrement au Service de publicité foncière, de la situation juridique du bien.
Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l’immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu’officiers publics, détiennent un monopole d’accès à ce fichier.
Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 75 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.
Les notaires apportent également un conseil juridique et fiscal dans les opérations de lotissement, de construction ou de rénovation.
Enfin, l’investisseur trouvera, auprès des notaires pratiquant la gérance d’immeubles, les compétences requises pour une gestion efficace de son patrimoine immobilier.
La promesse de vente :
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé .
Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
Les droits d’enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.
Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose.
C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.
Le compromis de vente :
Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.
L’offre d’achat ou offre de prix :
Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence.
En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.
Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l’offre (généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis.
Une précaution élémentaire consiste à y inclure dans l’offre d’achat des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.
Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).
Les clauses suspensives : des exceptions à l’engagement :
Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave.
Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.
Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée « clause de dédit « , permettant au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme convenue à l’avance. Mais, en pratique, celle-ci n’est pas fréquente.
Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refuse de signer la vente.
Délai de rétractation pour les acquéreurs :
Acquéreur d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d’un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).
Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé.
À titre d’exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit.
Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel :
Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l’aide de contrats types.
Toutefois, les clauses y figurant étant d’une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d’informer les deux parties. Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.
Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l’acte de vente est publié au « Service de publicité foncière » et qu’il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées.
Pourquoi attendre si longtemps ?
Vous repartez avec les clefs et des projets plein la tête, mais sans votre titre de propriété.
Toutefois, le notaire vous a remis des attestations de propriété, (très utiles pour vos démarches administratives : souscription des abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, d’un contrat d’assurance incendie, inscription des enfants à l’école). Ces attestations représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Et pourquoi pas tout de suite le titre de propriété ?
Lors du rendez-vous de signature, le notaire vous a expliqué que l’acte de vente est au Service de publicité foncière et qu’il faut attendre plusieurs mois avant de recevoir le titre de propriété et le compte définitif des opérations effectuées.
Les formalités liées à accomplir après la signature de l’acte :
Il est important de savoir que le notaire a encore de nombreuses formalités à accomplir après la signature de l’acte qu’avant.
Vous avez vu, lors du rendez-vous, qu’il avait constitué un dossier volumineux préalablement à la vente. Il a interrogé notamment les services de l’état civil, de l’urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur.
En effet, chaque acte de vente d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) est précédé de la constitution d’un dossier spécifique, quelle que soit l’importance de la transaction. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ».
Après la signature de la vente, un certain nombre d’opérations, « les formalités postérieures », sont également accomplies.
La formalité postérieure la plus importante est l’enregistrement.
Elle a lieu au Service de publicité foncière. C’est le moment où l’acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l’administration fiscale les droits et taxes payés par l’acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »).
Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, Service de publicité foncière) des copies et des extraits de l’acte de vente.
Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique « , signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l’administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété.
N’oubliez pas que l’original de l’acte sera conservé par le notaire en son office pendant 75 ans (100 ans pour les actes qui conservent un mineur), avant d’être confié au service des archives départementales.
Téléactes :
Pour l’accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes.
Ses actes prennent place dans les files d’attente des différents services administratifs auxquels il doit s’adresser.
Néanmoins, avec le déploiement de Télé@ctes, les délais de transmission et de réponse ont été raccourcis.
Télé@ctes permet aux actes portant sur des mutations immobilières d’être transmis de façon dématérialisée au Service de publicité foncière, à la Caisse des dépôts (transfert de fonds) et à l’administration fiscale (versement des droits de mutation, de l’impôt sur les plus-values, etc…).
Ainsi un changement de propriétaire est notifié et transmis au Service de publicité foncière en temps réel, et les flux financiers qui l’accompagnent se font grâce à des télé-procédures mises en place avec la Caisse des Dépôts.
L’acte authentique électronique (AAE) :
Les développements technologiques ont également ouvert la voie à l’acte authentique électronique, désormais introduit dans notre droit législatif. C’est ainsi que le notariat a adopté la signature électronique depuis plusieurs mois.
Après la signature d’un acte authentique électronique (AEE), une copie de l’acte électronique pourra également être remise au client avec l’attestation de propriété. Enfin, le client dispose, s’il le souhaite, d’une version dématérialisée qu’il pourra conserver sur son ordinateur et transmettre si besoin à sa banque, à sa compagnie d’assurances…
Les actes signés par les notaires seront envoyés directement au Service de publicité foncière pour y être enregistrés. A terme, les mutations de propriété pourraient s’effectuer en 48 heures, grâce à des liaisons à haut débit sécurisées.
Chaque année, des millions d’actes sont traités par ces services où ils font l’objet de contrôles rigoureux. Des délais de traitement plus ou moins longs sont inévitables. Sauf exceptions, le notaire transmet l’ensemble des documents aux différentes administrations dans les deux mois de la signature de l’acte de vente.
Lorsque votre titre de propriété (la « copie authentique »), revêtue des cachets officiels, est retournée à votre notaire, celui-ci effectue les dernières opérations comptables vous concernant et clôture le compte ouvert à votre nom en son office pour votre achat.
– Si vous aviez trop versé lors de la signature, le solde créditeur vous est envoyé avec le relevé de votre compte et votre titre de propriété.
– Si vous n’aviez pas assez versé, le notaire vous demandera un complément.
Les fonds détenus par les notaires pour le compte de leurs clients :
Ils sont régis par l’Ordonnance du 2 novembre 1945 « relative au statut du notariat » et modifié par l’article 15 du Décret du 27 mai 2014 :
« Les notaires ne peuvent conserver en espèces, dans leur étude, pendant plus de deux jours ouvrables, plus de 5 % du montant total des fonds dont ils sont détenteurs, pour le compte de leur client et à quelque titre que ce soit (prix de vente, compte de succession…). »
Au-delà de cette limite, ces sommes sont obligatoirement déposées sur des comptes de disponibilités courantes ouverts à la Caisse des dépôts et Consignations, par l’intermédiaire des comptables du Trésor. « Ces fonds ne peuvent faire l’objet de mouvements en débit que pour le règlement des affaires qui sont à l’origine des dépôts ».
Lorsque ces sommes restent détenues à l’issue d’un délai de 3 mois, elles sont transférées par les notaires sur des comptes de dépôts obligatoires ouverts à la Caisse des dépôts et consignations. « Ces comptes ne peuvent faire l’objet de mouvements, en débit et en crédit, qu’avec les comptes de disponibilités courantes. Ces mouvements sont identifiés affaire par affaire ».
Depuis le 1er octobre 2015, (deux arrêtés du 24 septembre 2015), ces fonds sont rémunérés à raison de 0,75 % l’an. Cette rémunération est versée :
– au notaire, pour les intérêts servis sur les sommes déposées par les notaires sur les comptes de disponibilités courantes pendant les 3 premiers mois. Il s’agit d’un versement trimestriel.
– et ensuite au client, pour les intérêts servis sur les sommes déposées par les notaires sur les comptes de dépôts obligatoires. Ces intérêts sont calculés affaire par affaire et liquidés à la clôture de chaque affaire, sur le compte de disponibilités courantes.
Détermination de la plus-value imposable :
Base de calcul
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Les dépenses de travaux
Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire par lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’ immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l’administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.
L’abattement pour durée de détention :
Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
– au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
– au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)
Abattement exceptionnel sur la vente de terrains à bâtir :
Un abattement de 30 % s’applique sur la vente de terrains à bâtir si les 3 conditions suivantes sont remplies :
– Signature d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015 ;
– Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015) ;
– Vente réalisée à une personne autre que son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire ou ascendant ou descendant de l’une de ces personnes (de même, si l’acheteur est une personne morale, le cédant, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes ne doit pas être associé à la structure).
Abattement exceptionnel sur la vente d’immeubles construits :
Un abattement s’applique sur la vente d’immeubles si les deux conditions suivantes sont remplies :
– L’immeuble est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants ;
– L’acquéreur s’engage à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.
Le taux de l’abattement est le suivant :
– 25 % pour les ventes réalisées jusqu’en décembre 2016, sous réserve de la signature d’une promesse de vente avant 2015 ;
– 30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015.
Taux de l’impôt sur la plus-value :
Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d’un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).
Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Au principe d’imposition existe des cas d’exonérations limitativement prévus.
Les plus-values immobilières exonérées d’impôt :
Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.
Sont notamment exonérées :
– La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ;
– La vente d’un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI ;
– La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2 à 9 et III) ;
– Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple ;
– Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
– La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi (CGI art.150 U II-4)
– La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)
Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
– Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
– Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in fine).
A noter qu’au cours de sa première lecture du projet de loi de Finance (PLF) 2017, l’Assemblée nationale avait supprimé cette exonération. Néanmoins, les députés ont finalement choisi de la conserver. Elle est ainsi maintenue en 2017.
Le principe de l’achat en nue-propriété :
Vous achetez la nue-propriété d’un appartement dont l’usufruit est acquis par une tierce personne pour une durée entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.
Les avantages d’acheter en nue-propriété :
Un prix attractif : L’achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec un décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
L’absence de charge pour le nu-propriétaire : L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’ immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie : Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser.
Défiscaliser ses revenus fonciers : Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location.
En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Réduire sa base ISF :
L’usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’ISF. Il est alors redevable de l’ISF sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l’ISF.
En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’ISF depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI)
Transmettre à moindre coût fiscal : Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Pourquoi acheter en indivision ?
L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs.
Bien entendu, ce n’est pas la seule (il est possible d’opter pour des formules plus spécifiques comme la SCI par exemple), mais c’est de loin la moins contraignante. Elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière.
Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.
L’achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.
Y-a-t-il des risques ?
Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien.
Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage.
Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Autant dire qu’il est fondamental de bien évaluer les risques de mésentente avant l’achat.
Enfin le régime de l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision». Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres, qui ne peuvent s’y opposer, disposent d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. A défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers ), le bien doit être vendu.
Comment éviter les risques ?
Il est possible de corriger cette situation d’insécurité grâce à la signature d’une convention d’indivision.
A peine de nullité , cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire.
Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière . Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). Dans ce cas, les indivisaires demeurent libres de la renouveler sur simple accord ; une tacite reconduction peut être envisagée.
La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu. Les indivisaires peuvent aménager la répartition de leurs dépenses ; nommer un gérant (choisi ou non parmi eux) ; arrêter le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un d’entre eux occupe seul le bien par exemple), etc…
Lorsque la convention est conclue à durée indéterminée, aucun des indivisaires ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part.
Comment faire en cas de litige ?
Lorsque la vente d’un bien indivis est bloquée par l’un des indivisaires, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. L’intervention du notaire est obligatoire.
Existe-t-il d’autres situations d’indivision ?
L’indivision n’est pas toujours une situation choisie :
Elle peut être subie à l’occasion d’un décès par exemple, en attendant que la succession entre les héritiers soit liquidée (indivision successorale) ; ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision post-communautaire).
Mais qu’elle soit constituée de manière volontaire ou involontaire, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour en connaître les tenants et aboutissants.
Ses conséquences en matière immobilière sont très nombreuses et entreront en vigueur au fur et à mesure de la publication des décrets d’application.
Néanmoins, certaines de ses dispositions, d’ores et déjà applicables, intéressent directement les propriétaires vendeurs.
La loi ALUR et les annonces immobilières :
Les annonces immobilières relatives « à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété », quel qu’en soit l’auteur (professionnel ou particulier), sans distinction de l’usage de ce lot ou de l’immeuble, doivent mentionner plusieurs informations sur la copropriété concernée telles que le nombre de lots de la copropriété ou le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur dans les dépenses courantes.
La loi ALUR et la promesse de vente (ou compromis de vente) :
Les promesses de vente ou compromis de vente sous seing privé ou en la forme authentique devront annexer divers documents permettant l’information la plus complète possible de l’acquéreur, tels que :
– les diagnostics techniques,
– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (à la condition qu’ils aient été publiés),
– les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
– le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur,
– le carnet d’entretien de l’immeuble.
La loi ALUR et la vente d’un bien loué :
En cas de vente d’un bien loué, la nouvelle loi oblige le nouveau bailleur à notifier au locataire ses coordonnées ou celles du mandataire gérant pour son compte.
La loi ALUR et la protection des locataires :
Les locataires voient leur protection accrue par la nouvelle loi, notamment en cas de congé délivré par le bailleur qui doit justifier sa décision soit par son choix de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif sérieux et légitime, et doit respecter un préavis de trois mois.
De plus l’acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé au locataire qu’à l’issue du renouvellement du bail en cours.
La loi ALUR et les petites copropriétés :
La loi créé un nouveau régime de gouvernance spécifique pour les petites copropriétés, souvent non dotées de syndic.
La loi ALUR et la présence de mérule :
La loi créé une nouvelle information obligatoire dans les zones comportant ou ayant comporté un risque de présence de mérule.
La loi ALUR et le droit de préemption renforcé :
Le champ d’application du droit de préemption urbain profitant aux collectivités est renforcé en permettant notamment de « mettre fin au contournement du droit de préemption par des donations fictives ».
