Archive pour l’année : 2021

L’heure est aux premiers bilans et, tout d’abord, à celui d’une année 2020 absolument inédite. Les résultats du 4e trimestre ont confirmé les propos que nous avions tenus en décembre 2020 lorsque nous annoncions déjà un marché immobilier résilient grâce, notamment, à des paramètres sains et solides, dont la nature n’a pas semblé souffrir des effets de la crise sanitaire. Au regard des volumes, une reprise haussière a été constatée depuis septembre 2020, pour totaliser 1024000 transactions au 31 décembre 2020, limitant ainsi la baisse des volumes à 4 % sur un an. Ce qui pourrait apparaître pour une contre-performance doit évidemment être relativisé au regard de la période de quasi-interruption du marché lors du 1er confinement du printemps 2020. Ce rythme se confirme d’ailleurs encore, avec un montant cumulé de 1 046 000 transactions à fin février 2021, soit -2,3 % sur un an.

Ce premier bilan s’inscrit dans la lignée des prévisions antérieures des notaires qui avaient, de longue date, annoncé un cumul de transactions très proche du million pour l’année 2020. L’appétence des utilisateurs pour le marché immobilier est demeurée forte, bien que sa dynamique se réoriente quelque peu différemment. Les paramètres habituels du marché restent attractifs et l’appétit pour la pierre demeure, renforcé par un niveau d’épargne élevé.

Résilience du marché immobilier en 2020

Fait néanmoins nouveau de l’année 2020, l’orientation des volumes est hétérogène : le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12 % en Île-de-France, qui n’apparaît plus comme la locomotive du marché, là où la province a tiré le marché. Cette disparité notable a un impact sur les prix. S’ils se révèlent toujours en nette hausse sur un an pour l’Île-de-France, avec +6,4 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, l’homogénéité n’est cependant pas de mise. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix ont marqué une pause dès le 3e trimestre 2020, et le ralentissement semble se confirmer selon l’indicateur avancé des avant- contrats: le prix des appartements anciens amorcerait dès lors un mouvement baissier, passant de 10 850 €/m2 en novembre 2020 à 10 600 €/m2 en avril 2021.

Un atterrissage en douceur des prix semble également se dessiner dans les prochains mois en Petite et Grande Couronne : il se lit graphiquement sous la forme d’un plateau qui marque la stabilisation ou une légère érosion attendue des prix. A contrario, pour la province, l’orientation demeure essentiellement haussière: la quasi-totalité des départements affiche des prix médians en hausse, une tendance qui se généralise également pour les maisons. Le constat est identique dans la majorité des plus grandes villes de province où les prix des appartements ne diminuent pas, ainsi que dans les grandes agglomérations où les prix médians de l’habitat individuel poursuivent leur hausse. Les agglomérations de Montpellier, Marseille-Aix-en- Provence et Pau augmentent respectivement de 9%, 7% et 6% au 4e trimestre 2020,après de légères baisses constatées un trimestre plus tôt. Saint-Étienne, lanterne rouge du classement, bondit même de 14 % sur le dernier trimestre 2020.

Comme en Île-de-France, les indicateurs des avant-contrats en province semblent toutefois marquer un net ralentissement de la hausse annuelle des prix des appartements (+3,2 % à fin mai 2021, contre +6,3 % au 4e trimestre 2020). La hausse annuelle des prix des maisons y resterait, quant à elle, dynamique, au détriment de la saisonnalité habituelle de l’hiver (+6,3 % à fin mai 2021 contre +6,5 % au 4e trimestre 2020). Là encore, toutefois, l’hétérogénéité se profile dans l’ensemble du territoire. Les prix des appartements s’orienteraient franchement à la baisse à Bordeaux (-5 % attendus à fin mai 2021), alors que la hausse décélérerait fortement à Rennes, là où elle se maintiendrait dans d’autres villes telles Nantes, Montpellier, Caen, Rouen, Grenoble et Toulouse. En maisons, les prix subiraient un fort ralentissement de la hausse dans les agglomérations de Lyon et du Havre.

Effet de la crise ou effet des prix

Quels enseignements faut-il tirer des effets de cette étrange année, sur le comportement immobilier? Quelles prospectives imaginer pour l’année à venir ? Ce qui a pu passer pour une réaction quasi physiologique des premiers temps de confinement traduit-il, une année plus tard, des comportements plus pérennes ? La crise sanitaire aura-t-elle joué un rôle ou, plutôt, joue-t-elle un rôle d’accélérateur de décision ? Il est clair que les cartes se brouillent ! Et que les comportements immobiliers, tous paramètres égaux par ailleurs, ont évolué et continuent d’évoluer, conséquences des effets de la crise sanitaire mais aussi, certainement et plus simplement, de ceux du marché lui- même. Si l’on peut supposer que l’envie de verdure et d’espace justifie les déplacements constatés des Franciliens vers les départements limitrophes – de même que la notion de résidence secondaire, avant tout fiscale, semble désormais entremêler la pure villégiature à la seconde résidence principale – il n’est pas non plus interdit de soutenir que les prix de certaines grandes villes ou agglomérations, en hausses quasi ininterrompues, imposent aux utilisateurs des envies d’ailleurs, faute de budget suffisant.

L’effet solvabilisateur des faibles taux d’intérêt des prêts immobiliers atteint aussi sa limite: les taux semblent avoir atteint leur point le plus bas. Cela pourrait signifier qu’ils ne vont plus contribuer davantage à faire entrer de nouveaux acquéreurs potentiels sur le marché. Ceux à qui ils ont permis d’accéder à la propriété y sont déjà entrés pour l’essentiel, poussés par l’appétence naturelle pour l’acquisition immobilière ; les autres en resteront exclus tant que les prix ne s’ajusteront pas. Dès lors, la situation parisienne ne constituerait donc plus forcément un cas isolé. La pression des prix dans d’autres agglomérations pourrait aussi pousser leurs habitants vers l’extérieur, encouragés par une envie de pierre « verte » décuplée par la crise sanitaire: le télétravail se généralise; fortement encouragé par les pouvoirs publics, il rend les choses possibles. L’exemple de la situation lyonnaise, qui semble plus subir un effet prix qu’un effet crise sanitaire quant à un déport de ses acquéreurs, conforte ce scénario.

Et si le phénomène parisien prenait la forme d’un phénomène métropolitain ? Dans un contexte globalement haussier, la réorientation géographique, conséquence d’un processus décisionnel accéléré par les effets de la crise sanitaire, pourrait contribuer à une réorientation des prix dans les grandes villes devenues de moins en moins abordables après des années de hausses successives. Par ail- leurs, d’aucuns redécouvriraient la qualité de vie de certaines villes moyennes et de leurs centres-villes, générant un effet de rattrapage conséquent de leurs prix : citons Angers, qui n’a pas connu de hausse de prix des appartements inférieure à 20 % depuis le 1er trimestre 2020, ou encore Caen, qui affiche une hausse des prix de ses appartements de 11 % sur 2020, tendance qui semble se confirmer sur le premier semestre 2021.

Un marché du neuf à contre-courant du marché de l’ancien

Le marché du neuf inquiète et appelle à davantage de vigilance. On ne peut qu’être préoccupé de signaux convergents, amplifiés par la crise, au regard notamment de l’interconnexion des marchés du neuf et de l’ancien qui pourrait, à moyen terme, impacter les prix dans l’ancien, dans les zones tendues notamment.

Trois indicateurs primordiaux ont viré au rouge, dans le neuf, au cours des douze derniers mois :
– 377 600 logements ont été autorisés à la construction, soit 16,3 % de moins qu’au cours des douze mois précédents.
– Sur la même période, les mises en chantier ont chuté de 11,3 % : c’est, très concrètement, 44000 logements de moins.
– Les ventes de logements neufs s’effondrent, avec 26605 réservations au 4e trimestre 2020, soit près d’un quart de moins qu’au 4e trimestre 2019. Sur l’année 2020, 31500 logements de moins qu’en 2019 auront été réservés, soit -24,1 %.

Alors même que le goût prononcé des Français pour la pierre se confirme, il apparaît nécessaire de l’accompagner par une politique publique vigoureuse d’aide à la construction.

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Toute fin 2020, la forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée, corrélée aux paramètres lui conférant une inertie jusqu’ici sécurisante. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent. En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?

Résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers

Les dernières analyses de volumes, France entière1, affichent, depuis la seconde moitié de l’année passée, des résultats quelque peu erratiques, oscillant, d’un mois à l’autre, autour du million de transactions. Mais depuis fin octobre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau ce seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre 2020, à 1020000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national; comme nous l’avions indiqué il y a quelques semaines, le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions. Les établissements bancaires, en dépit d’un mode de fonctionnement dégradé (comme partout ailleurs) et bien que fortement mobilisés par le prêt garanti par l’État (PGE), ont continué à jouer leur rôle « solvabilisateur », comme le confirme une production toujours soutenue des nouveaux crédits à l’habitat, dont le taux de croissance performe à +5,5 % en octobre 2020, avec des renégociations de prêts immobiliers en léger repli. Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée, d’abord, par des taux à un niveau toujours très bas et en diminution continue depuis juillet 2020 grâce à l’action de la Banque centrale européenne (BCE). Ils sont aujourd’hui très proches de leur plancher historique. Fait nouveau qui entretient la robustesse du marché, les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celui-ci a décidé, le 17 décembre 2020, d’ajustements moins restrictifs quant à l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants. Ce premier constat rassure: un fléchissement des volumes de si légère amplitude, après plusieurs semaines d’arrêt quasi-total de l’activité économique en général – et immobilière en particulier – entre mars et mai 2020, est un moindre mal. Néanmoins, la dynamique est plus complexe qu’il n’y paraît, tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 %, est important. Ainsi, à l’échelle du territoire, les volumes ont certes tenu, mais de manière très différenciée. En Île-de-France, cette contre-performance des volumes impacte déjà les prix : ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). Les indicateurs avancés des avant-contrats confirment cette tendance pour Paris intra-muros. Les prix, sur une année, auront ainsi moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013.

En 2021, vers un déplacement du marché ?

Si l’on avait coutume d’écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément. La crise sanitaire et le premier confinement ont nécessairement conduit à une prise de conscience collective en milieu urbain, plus marquée encore sur le marché parisien: trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport… Autant de facteurs qui ont mené notamment les Franciliens en direction des routes normandes, perchoises ou bourguignonnes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en Grande couronne, et plus généralement les urbains vers des contrées plus vertes. S’ajoute à cela, le développement quasi- immédiat et massif du télétravail : avec un employeur désormais plus ouvert à ce mode de fonctionnement, le salarié, plus à même de s’organiser différemment, privilégie un confort de vie familiale « au vert » avec deux lieux de vie (l’un proche de son lieu de travail en présentiel et l’autre pour son cadre familial). Ainsi, lorsque le volume des transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le marché parisien. Les prix suivent la même zone de perturbation et la hausse s’atténue au 3e trimestre 2020 en Île-de-France (+0,5 % par rapport au 2e trimestre). Paris constate le même ralentissement, avec une progression annuelle de +6,9 % au 3e trimestre (après +8 % au 1er trimestre). Les négociations sur les biens sont plus longues, plus tendues à Paris, tandis que le marché de Grande couronne ou de province est plus fluide et plus accessible. C’est ainsi que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 dans l’Yonne (27 %/+9 points), dans l’Eure (22 % +6 points) ou dans l’Orne (21 % +6 points), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.Il a souvent été affirmé qu’une baisse du marché parisien était annonciatrice d’une baisse nationale du marché immobilier, mais la crise sanitaire rend aujourd’hui cette conclusion incertaine, notamment au regard de la résistance, en volume, du marché immobilier en province. Il ne s’agirait donc pas d’un renversement de marché mais plutôt d’un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace. Un changement parfois alimenté par la recherche d’un double cadre de vie. Prise de conscience collective ou simple accélérateur d’un changement de mode de vie décidé en amont de la crise sanitaire, un mouvement de fond semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d’investisseurs ou d’utilisateurs en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris.

Avant-contrats

D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 en France métropolitaine se poursuivrait jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020). En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de +3 % en maisons contre +2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de +1,5 % sur chacun des marchés. En Île-de-France, d’après les indicateurs issus des avant-contrats, dans la capitale, le prix au m2 culminerait en novembre 2020 autour de 10900 € avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m2 s’élèverait à environ 10700 € à Paris, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande couronne, avec respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021.

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