Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020 !
Un marché qui évolue de manière incertaine
Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020! Dans l’ancien, le volume de transactions caracolait à +11 % pour l’année 2019 et affichait le même rythme de progression au 31 janvier 2020, pour atteindre 1 076 000 mutations avec des prix globalement orientés à la hausse, en Île-de- France comme en province. Au 4e trimestre 2019, l’augmentation s’accélérait même: +1,3 % par rapport au 3e trimestre 2019, après +1 % au 3e trimestre et +0,7 % au 2e trimestre. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également: +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, elle est plus marquée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+2,6 %). L’analyse des avant-contrats confirmait cette tendance.
Quel est l’état actuel du fonctionnement du marché immobilier ?
Les notaires ont suivi les instructions données par les pouvoirs publics. La quasi-totalité des offices sont toujours en capacité de recevoir des actes et ont mis en place des procédures permettant, autant que possible, de régulariser en l’absence physique des clients (et des collaborateurs, massivement en télétravail). Le système fonctionne, en mode dégradé certes, mais il fonctionne.
En tout état de cause, s’il est fonctionnel, il doit aussi faire face à la défaillance de plusieurs interlocuteurs nécessaires à la perfection d’un acte, qui cherchent encore à s’adapter à cette situation exceptionnelle. Gageons, à ce titre, que le dispositif tout récemment mis en œuvre « autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire » (décret n° 2020-395 du 3 avril 2020) contribuera à améliorer la situation, en rendant désormais possible la régularisation de certains actes à distance comme les ventes en l’état futur d’achèvement, les donations, les prêts hypothécaires, le consentement à adoption…
Les scenarii possibles
La capacité de rebond du marché immobilier dépendra donc essentiellement des scenarii de reprise suite à cette crise tout à fait inédite. Soit l’épisode que nous traversons demeure relativement contenu dans le temps et dans son ampleur :
La France et l’Europe mettent en œuvre les moyens à même de gérer l’importante dette publique qui en résultera (c’est d’ores et déjà la position affichée);
Le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire), une réponse médicale satisfaisante est apportée à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est ainsi neutralisée :
Le scénario de reprise de l’immobilier ne sera alors pas forcément celui du pire. La machine pourrait assez vite reprendre un rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique. Les paramètres immobiliers fondamentaux demeurant stables, tous autres éléments comparables par ailleurs, le marché subira vraisemblablement un effet de correction, à court terme, puis pourrait rebondir, car il demeure sain et non spéculatif, notamment face à la déroute des marchés financiers. Ces ajustements pourraient d’ail- leurs apporter quelque apaisement, dans les secteurs particulièrement tendus ces derniers mois/années.
Des effets de corrections géographiques ne sont pas à exclure: le recours massif au télétravail et la mise en œuvre corrélative de moyens de communication efficaces créent de nouveaux besoins. On note, à ce titre, que 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence pour rejoindre des lieux de confinement plus adaptés, plus grands et dotés d’espaces verts. Conjugué à l’accélération opportune du télétravail, certains citadins pourraient, à terme, opter pour un immobilier vert, de protection. Mais ces besoins sont décorrélés des circonstances macroéconomiques actuelles qui impacteront durablement l’économie française.
Soit le confinement se prolonge ou se réitère, et aucune réponse médicale n’est de nature à garantir l’absence d’un retour de pandémie : la crise prendrait alors une tout autre ampleur, provoquant un chômage important, une baisse des revenus des ménages, une croissance en berne. Mécaniquement, le volume de transactions puis les prix seraient en baisse significative, en « reflet » de la crise économique qui aurait alors succédé à la crise sanitaire. Face à ce scénario anxiogène, il est capital, en immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics mettent tout en œuvre pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. C’est la position officielle affichée au plus haut niveau de l’État. Cette prise en charge doit rassurer dans le contexte inédit que nous traversons.
Plus la crise sanitaire s’étalera dans le temps, plus l’économie sera mise à mal. Les fondamentaux positifs du marché immobilier seront donc mis à rude épreuve. Ils ne seront à même de limiter les inévitables effets de correction du marché que si la crise sanitaire ne retourne pas la situation économique sur le long terme.
Sur le marché des terrains à bâtir, les prix ont presque triplé entre 2000 et 2018
L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques. Entre 2000 et 2018, les prix des
logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 %. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50 %, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier. À ce titre, les évolutions économiques et démographiques ont naturellement influencé le marché du foncier. La disponibilité de terrains à bâtir s’est raréfiée en raison de la forte demande de logements en zone urbaine et les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme qui facilitent ou freinent la disponibilité de terrains à bâtir, les modifications dans la fiscalité foncière ou l’amélioration des conditions de financement depuis 10 ans sont autant d’éléments qui font du marché du foncier un marché en perpétuel mouvement.
Néanmoins, la crise immobilière de 2008 a marqué un tournant. En effet, depuis 2009, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Ils récupèrent progressivement des parts de marché en termes de volumes de ventes (31 % en 2018) au détriment du « rural » (18 % en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».
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